PlanRadar für Bauunternehmen
4 Praxisbeispiele, wie Sie mit PlanRadar eine hohe Bauqualität und reduzierte Nacharbeit gewährleisten
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Die Abnahme nach SIA-Norm 118, beziehungsweise Bauabnahme ist der wichtigste Schritt neben der Vertragszeichnung, da das Risiko der Bauleistung auf die Auftraggeber:in übergeht. Deshalb sollten Sie dem Abnahmeprotokoll für Bauleistungen besondere Aufmerksamkeit schenken. Neben den wichtigsten Fakten rund um die Bauabnahme präsentieren wir Ihnen in diesem Beitrag eine individualisierbare Mustervorlage für ein Abnahmeprotokoll der Bauleistungen.
Inhalt
- Abnahmeprotokoll Vorlage nach SIA 118 herunterladen
- Die förmliche Abnahme laut SIA-Norm 118
- Was ist die SIA-Norm 118 und wann kommt sie zur Anwendung?
- Bauabnahme nach SIA 118: Frist von einem Monat
- Wesentlicher Mangel und Abnahme
- Garantie und Bauabnahme nach SIA 118
- Was in das Abnahmeprotokoll nach SIA 118 Kapitel 6 hineingehört
- Zeit sparen und PlanRadar Vorlage für Bauabnahmeprotokoll verwenden
- Bauabnahme eines Werkteils nach SIA 118 – Was Sie wissen müssen
- So geht Bauabnahme nach SIA 118 + Vorlage Abnahmeprotokoll: Fazit
Abnahmeprotokollvorlage nach SIA 118 herunterladen
Die Erstellung eines Abnahmeprotokolls der Bauleistungen kann ziemlich aufwendig sein. Anstatt bei jedem Projekt Zeit, Mühe und Personal für die Ausarbeitung eines Abnahmeprotokoll SIA 118 zu verwenden, ist es ratsam, eine gut strukturierte und anpassbare Abnahmeprotokoll Vorlage zu verwenden.
Wie lade ich die Abnahmeprotokoll Vorlage nach SIA 118 herunter?
Füllen Sie einfach das folgende stehende Formular aus, um unsere Vorlage des Abnahmeprotokolls für Bauleistung kostenlos als MS Word Datei herunterzuladen.
Mit der Vorlage von PlanRadar wird die Bauabnahme und das Festhalten von Mängeln einfacher und genauer. Unsere Abnahmeprotokoll Vorlage ist bereits mit allen notwendigen Bestandteilen versehen und bietet Ihnen die Flexibilität, sie nach Ihren Vorstellungen zu modifizieren.
Die förmliche Abnahme laut SIA-Norm 118
Die SIA-Norm 118 regelt die förmliche Übernahme von Bauprojekten in der Schweiz durch die Auftraggeber:in. Diese Übernahme erfolgt in der Regel nach einer offiziellen Benachrichtigung seitens der beauftragten Partei über die Fertigstellung des Projekts.
Etwaige Mängel werden im Abnahmeprotokoll SIA 118 dokumentiert. Falls wesentliche Mängel vorliegen, die die Nutzung des Projekts erheblich beeinträchtigen, wird die Abnahme verschoben, bis diese behoben sind. Kleinere Mängel, wie optische Unregelmässigkeiten, führen hingegen nicht zur Verzögerung des Prozesses. Mit der Abnahme beginnen wichtige Fristen, darunter die Garantie- und die Rügefrist.
Übergabe der Obhut, Formvorschrift und Abnahmeprotokoll SIA 118
Wie in Artikel 157 der SIA 118 bestimmt, geht die Obhut des Bauwerkes mit der Abnahme von der Auftragnehmer:in an die Auftraggeber:in über.
Während es zur Vollendungsanzeige keine Formvorschrift gibt, ist es dennoch empfehlenswert, diese schriftlich zu erfassen. So ist der Zeitpunkt der Vollendungsanzeige nachvollziehbar und dessen Ausstellung schwarz auf weiss belegbar.
Das Gleiche gilt für das Abnahmeprotokoll der Bauleistungen, welches in schriftlicher Form geführt werden soll. Es wird basierend auf der gemeinsamen Prüfung des Bauwerkes ausgefüllt und erfasst die Details zur Abnahme.
Um hier Zeit und Arbeit zu sparen, empfiehlt sich die Verwendung einer Abnahmeprotokoll Vorlage, wie sie von PlanRadar angeboten wird. Die Abnahmeprotokoll Vorlage von PlanRadar umfasst alle wichtigen Punkte, sodass nichts vergessen geht und ist individuell anpassbar.
- Die Obhut des Bauwerkes geht mit der Abnahme an die Auftraggeber:in über.
- Es gibt keine Formvorschrift für die Vollendungsanzeige.
- Auch ohne Formvorschrift empfiehlt sich eine schriftliche Form.
- Auf dem Abnahmeprotokoll wird die Abnahme und der Zustand des Bauwerkes dokumentiert.
- Mit der Abnahmeprotokoll Vorlage von PlanRadar sparen Sie Zeit und es geht nichts vergessen.
Was ist die SIA-Norm 118 und wann kommt sie zur Anwendung?
Wie alle SIA-Normen umfasst die SIA-Norm 118 nationale Regeln der Baukunde. Dabei beschäftigt sich die Norm 118 spezifisch mit der Abwicklung, dem Inhalt und dem Abschluss von Bauverträgen; sogenannten Bauwerkverträgen.
Bis auf einige Ausnahmen wie beispielsweise dem Planervertrag ist die SIA-Norm 118 für fast alle Verträge im Zusammenhang mit Bauprojekten in der Schweiz überkantonal anwendbar. Dabei spielt es keine Rolle, ob;
- die Leistung privat oder gewerblich erbracht wird.
- ein Gebäude oder nur einzelne Teile gebaut werden.
- die Bauunternehmer:in Einzel-, General- oder Totalunternehmer ist.
- die Auftraggeber:in privat oder öffentlich ist.
- das Material durch Auftraggeber:in oder Auftragnehmer:in bereitstellt wird.
SIA-Norm 118 oder Werkvertragsrecht?
Verträge werden in der Schweiz im Obligationenrecht, oft auch einfach als “OR” bezeichnet, geregelt. Neben Vertragstypen wie dem Kaufvertrag, der Schenkung, der Miete, der Bürgschaft und dem Arbeitsvertrag ist der Werkvertrag einer der am häufigsten zur Anwendung kommend Vertrag in der schweizer Wirtschaft. Von der Herstellung eines Massanzugs über den Haarschnitt beim Coiffeur bis zum Bau eines Mehrfamilienhauses: Überall wo auf Auftrag ein Werk geschaffen wird, entsteht automatisch ein Werkvertrag.
Doch wenn das Bauen unter das Werkvertragsrecht fällt, was ist dann die Rolle der SIA-Norm 118?
Anwendung der SIA-Norm 118: Grundsatz der Vertragsfreiheit
Bauverträge könnten theoretisch rein nach dem im OR definierten Werkvertragsrecht abgewickelt werden. In der Praxis der schweizer Baulandschaft wird jedoch zu einem grossen Teil nach der SIA-Norm 118 “Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten” gebaut.
Da der Grundsatz der Vertragsfreiheit gilt, ist dies völlig legitim: Der Grundsatz der Vertragsfreiheit besagt, dass die betreffenden gesetzlichen Regelungen nur gelten, wenn von den Vertragsparteien nichts anderes vereinbart wurde.
Wenn sich Auftragnehmer:in und Auftraggeber:in also freiwillig auf die SIA Norm einigen, haben dessen Regelungen Vorrang vor den gesetzlichen Bestimmungen des Werkvertragsrechts.
Vorteile der SIA-Norm 118
Das Werksvertragsrecht ist sehr allgemein gehalten und nicht spezifisch aufs Bauen zugeschnitten. Daher wird sich oft für die SIA-Norm 118 “Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten” entschieden. Diese vom Schweizerischen Ingenieur und Architektenverein herausgegebene Norm richtet sich explizit ans Bauwesen und bietet sowohl der Auftragnehmer:in als auch der Auftraggeber:in Vorteile:
- Umkehrung der Beweislast
- Schärfere Bestimmungen zum Mängelrecht
- Einfache Übergabe mittels Abnahmeprotokoll SIA 118 Vorlage
- Klare Regelung der Beschäftigung von Subunternehmer:innen
- Zehnjährige Frist für arglistig verschwiegene Mängel
Bauabnahme nach SIA 118: Frist von einem Monat
Wie auch im gesetzlichen Werksvertragsrecht liegt es laut SIA-Norm an der Auftragnehmer:in, die Abnahme nach Vollendung des Werkes einzuleiten. Der Art. 158, Abs. 2 der SIA-Norm 118 fordert die Auftraggeber:in dazu auf, das Bauwerk innerhalb eines Monats nach Ausstellung der Vollendungsanzeige abzunehmen. Zumindest gilt dies, wenn die involvierten Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben.
Falls die Auftraggeber:in innerhalb der 1-monatigen, bzw. individuell gesetzten Frist keinen Termin festsetzt, steht es der Auftragnehmer:in frei, die Auftraggeber:in einzumahnen.
Wesentlicher Mangel und Abnahme
Selbstverständlich ist die Auftraggeber:in nicht dazu verpflichtet, das Bauwerk zu übernehmen, wenn beim Zeitpunkt der Abnahme schwerwiegende Baumängel vorliegen. In diesem Fall kann sie die Abnahme verweigern und die Gründe der Auftragnehmer:in in schriftlicher Form mitteilen.
Tipp: Obwohl dies weder von der SIA-118 Norm, noch vom OR bestimmt wird, empfiehlt es sich, die Begründung der Verweigerung per eingeschriebenem Brief zu versenden. So können Missverständnisse vermieden und die Zustellung bewiesen werden.
Was enthält die Verweigerung der Abnahme aufgrund eines wesentlichen Mangels?
Wenn ein schwerwiegender Mangel bei der Bauabnahme entdeckt wird, soll die Verweigerung der Abnahme vor Ort mitgeteilt und kein Abnahmeprotokoll der Bauleistungen unterschrieben werden.
Dennoch ist es sinnvoll, die Verweigerung im Begründungsschreiben nochmals explizit schriftlich zu erwähnen.
Damit enthält das Schreiben folgende Angaben:
- Bestätigung der Verweigerung
- Detaillierte Begründung der Verweigerung (Beschreibung der Baumängel)
- Datum der ursprünglich geplanten Abnahme
- Alle relevanten Vertragsdaten, inklusive Vertragsparteien und Adressat der Auftragnehmer:in
- Frist zur Mängelbeseitigung
Wann liegt ein wesentlicher Mangel vor?
Die Auftraggeber:in darf die Abnahme nicht grundlos verweigern, sondern nur dann, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt. Doch wann ist dies der Fall?
Von einem wesentlichen Mangel spricht man, wenn das Bauwerk aufgrund des Mangels nicht wie vereinbart genutzt werden kann. Auch wenn die Nutzung stark eingeschränkt ist oder ein solch schwerwiegender Mangel unmittelbar einzutreten droht, gilt dies als bereits vor Eintritt als wesentlicher Mangel. Das ist daher auch dann der Fall, wenn die Nutzung theoretisch möglich ist, jedoch ein Folgeschaden droht, welcher die Gefährdung von Leib und Leben bedeutet.
Sollte zum Zeitpunkt der Abnahme ein wesentlicher Mangel vorliegen, kann die Auftraggeber:in die Abnahme verweigern. Die Gründe hierfür müssen der Auftragnehmer:in schriftlich mitgeteilt werden. Gleichzeitig sollte der Auftragnehmer:in eine Frist zur Mängelbeseitigung übermittelt werden.
Garantie und Bauabnahme nach SIA 118
Ist die Abnahme erfolgreich, beginnt unmittelbar die Gewährleistungsfrist, auch als Rügefrist oder Garantiefrist bezeichnet. Die Gewährleistungsfrist beschreibt den Zeitraum, innerhalb welchem Mängel beanstandet werden können, die bei der Abnahme nicht entdeckt wurden.
Anders als im Werksvertragsrecht geht mit der Beweisumkehr der SIA-Norm 118 die Beweispflicht an die Auftraggeber:in über. Das bedeutet, dass die Auftraggeber:in belegen muss, dass Mängel, die nicht im Abnahmeprotokoll der Bauleistungen vermerkt sind, nicht selbst verschuldet sind.
Die SIA-Norm 118 sieht drei verschiedene Fristen vor; die 2-jährige, die 5-jährige und die 10-jährige Garantiefrist.
2-jährige Garantie- bzw. Rügefrist
Die 2-jährige Garantiefrist beginnt mit der Bauabnahme und umfasst offensichtliche Mängel, die nicht im Abnahmeprotokoll SIA 118 vermerkt wurden.
In dieser Zeit liegt es an der Auftraggeber:in, zu observieren und eventuelle Mängel, die auftreten, fristgerecht zu melden. Bereits Kleinigkeiten wie ein Riss in der Wand oder eine lose Fliese können Anzeichen für grössere Probleme sein. Es ist also wichtig, dass die Auftraggeber:in solche Probleme nicht nur feststellt, sondern auch zeitnah meldet.
Interessant ist, dass auch nach Ablauf dieser zweijährigen Frist noch Mängel gerügt werden können – Vorausgesetzt, es handelt sich um erst dann entdeckte verdeckte Mängel; und die Rüge erfolgt sofort nach der Entdeckung.
Allerdings kann eine versäumte Mängelrüge innerhalb der zweijährigen Frist eine Haftungsbefreiung der Auftragnehmer:in zur Folge haben. Das ist etwa dann der Fall, wenn erkennbare Mängel versäumt wurden, welche die Auftragnehmer:in nicht absichtlich verschwiegen hat.
Rechtzeitig gerügte Mängel hingegen behalten Ihre Garantiefrist bis zur Behebung, auch wenn die Abnahme bereits zwei Jahre zurückliegt.
Das bedeutet, die Auftragnehmer:in kann sich für rechtzeitig gerügte Mängel frühestens nach fünf Jahren auf die Einrede der Verjährung berufen.
In allen Fällen, in denen die Rügefrist verpasst wird, liegt eine fiktive Genehmigung des Werkes vor, allerdings nur für die betreffenden Mängel. Der Beginn und das Ende der Rügefrist sind auch für weitere Aspekte wie die Beweislastverteilung und das Besichtigungsrecht der Unternehmer:in relevant.
5-jährige Garantie- bzw. Verjährungsfrist
Neben der standardmässigen 2-jährigen Rügefrist gibt es nach SIA-Norm 118 für Bauleistungen in der Schweiz noch eine weitere, 5-jährige Garantiefrist.
Auch die 5-jährige Frist beginnt mit der Abnahme des Werkes. Während sich die 2-jährige Rügefrist auf den Zeitraum bezieht, in dem Mängel rechtswirksam angezeigt werden können, bezieht sich die 5-jährige Verjährungsfrist auf die Möglichkeit, die Mängelrechte gerichtlich durchzusetzen.
Es ist möglich, den Beginn der Verjährungsfrist abweichend von der Norm zu vereinbaren, allerdings ist dabei Vorsicht geboten. Der gesetzliche Verjährungsbeginn liegt immer im Zeitpunkt der effektiven Abnahme.
Sollten mehrere Subunternehmer:innen an verschiedenen Teilwerken beteiligt sein, beginnt die Verjährungsfrist für jedes Teilwerk individuell mit dessen Abnahme. Dies ist besonders relevant, wenn das Projekt komplexe Strukturen mit verschiedenen Gewerken umfasst.
10-jährige Garantie- bzw. Verjährungsfrist
Die Dauer der Verjährungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre ab der Abnahme, unabhängig davon, ob es sich um bewegliche oder unbewegliche Werke handelt.
Eine Ausnahme bildet der Fall, in dem Mängel vom Unternehmer absichtlich verschwiegen wurden – hier verlängert sich die Frist auf zehn Jahre.
Was in das Abnahmeprotokoll nach SIA 118 Kapitel 6 hineingehört
Wird nach SIA-Norm 118 gebaut, ist die Abnahmeprüfung für die Auftraggeber:in aufgrund der Beweisumkehr nach der Abnahme besonders relevant. Bei Mängeln, die während der Abnahme entdeckt werden, liegt die Beweislast nämlich noch bei der Auftragnehmer:in, was der Auftraggeber:in eine Menge Arbeit ersparen kann.
Voraussetzung für eine reibungslose Behebung und Nachvollziehbarkeit ist ein Abnahmeprotokoll der Bauleistungen. Dieses muss alle entdeckten Mängel enthalten und ist laut Artikel 158 Abschnitt 3 der SIA-Norm 118 nur gültig, wenn es von beiden Vertragsparteien unterschrieben wird.
Im Falle von wesentlichen Mängeln kann die Auftraggeber:in die Abnahme verweigern, eine Behebung verlangen und einen neuen Termin für die Abnahme vereinbaren.
Offensichtliche Mängel, die nicht im Abnahmeprotokoll SIA 118 vermerkt sind, gelten automatisch als genehmigt. Ein genaues Vorgehen sowohl bei der Besichtigung als auch bei der Protokollierung ist hier daher besonders wichtig.
Folgende Inhalte dürfen nicht vergessen werden:
- Vertragsparteien, Anschrift und Datum
- Bezeichnung des Bauobjekts
- Ausgeführte Arbeiten und falls zutreffend die entsprechenden Mängel
- Frist zur Behebung der Mängel
- Unterschriften beider Vertragsparteien
- Alle weiteren relevanten Daten zum Bauvertrag
Um nichts zu vergessen und gleichzeitig Zeit zu sparen, empfiehlt sich die Verwendung einer Abnahmeprotokoll Vorlage, wie die von PlanRadar.
Zeit sparen und PlanRadar Vorlage für Bauabnahmeprotokoll verwenden
In der Praxis werden die Beweissicherung und das Anfertigen eines Abnahmeprotokolls immer wieder zur Herausforderung: Nachweise zu Arbeitsaufträgen, erbrachten Leistungen, Beweisfotos zu festgestellten Mängeln, Dokumente und Schriften liegen oft verstreut bei den Kolleg:innen oder sind nur unvollständig verfügbar. Zudem artet das Anfertigen eines Abnahmeprotokolls nach SIA 118 regelmässig in viel Arbeit aus. Mit PlanRadar hingegen erfassen Sie Baumängel und andere relevante Informationen direkt vor Ort mit wenigen Fingertipps.
Bauabnahme eines Werkteils nach SIA 118 – Was Sie wissen müssen
Eine Alternative zur Abnahme des gesamten Bauwerkes bietet die SIA-Norm 118 mit der Teilabnahme. Diese stellt eine gemeinsame Vereinbarung zwischen der Auftraggeber:in und der Auftragnehmer:in zur Abnahme einzelner Bauleistungen dar. Sie dient dazu, der Auftragnehmer:in Gewissheit darüber zu geben, dass die von ihr erbrachten Leistungen den erforderlichen Standards entsprechen. Zudem kann sie den Aufwand für die Abnahme seitens Auftraggeber:in reduzieren und ihr ermöglichen, fertiggestellte Bereiche bereits zu nutzen.
Die Teilabnahme kommt vor allem für Grossprojekte wie Einkaufszentren, Bahnhöfe oder Hochhäuser infrage.
Aus rechtlicher Sicht hat die Teilabnahme dieselbe Bedeutung wie eine Schlussabnahme. Selbst bei einer Teilübernahme soll daher ein Abnahmeprotokoll der Bauleistungen erstellt werden.
Teilabnahme nach SIA 118: Leistungen und Garantie
Die Teilabnahme nach SIA 118 umfasst eigenständige Leistungen, denen eine unabhängige Gebrauchsfähigkeit zukommt, wie beispielsweise Elektroinstallationen oder die sanitäre Ausstattung in einem Gebäude.
Mit einer Teilabnahme treten die Gewährleistungsfristen für die betroffenen Leistungen in Kraft, was insbesondere bei grösseren Bauprojekten zu beachten ist. Es besteht jedoch das Risiko von Beschädigungen durch andere Arbeiten im Gebäude oder das spätere Auftreten von Mängeln nach der Teilabnahme, was die Gewährleistung beeinträchtigt. Die Teilabnahme nach SIA 118 sollte daher sorgfältig geplant und durchgeführt werden.
Effizienter bauen, managen und dokumentieren – mit PlanRadar
Die anpassbare Abnahmeprotokoll SIA 118 Vorlage ist ein praktischer Vorteil der Bau- und Immobiliensoftware PlanRadar. Es ist jedoch bei Weitem nicht der einzige Nutzen, den Ihnen PlanRadar als Eigentümer:in, Bauunternehmer:in, Immobilienmanager:in oder Architekt:in zu bieten hat.
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Hinweis: Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit bzw. Rechtsberatung. Den gesetzlichen Wortlaut und die Einsicht weiterer Paragrafen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen finden Sie auf www.sia.ch. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall Ihren Anwalt für die Klärung gesetzlicher Sachverhalte.
