Comment le marché immobilier évolue-t-il en Suisse en 2022 ? Au cours des dernières décennies, il a été considéré comme stable, sûr et rentable, attirant ainsi des milliards de dollars d’investissements nationaux et étrangers. Dans cet article, vous découvrirez comment le marché immobilier suisse se positionne cette année et comment les choses pourraient évoluer.
Le marché immobilier en Suisse en quelques points clés
En 2022, le secteur immobilier en Suisse est l’un des secteurs les plus importants de l’économie fédérale. Aucun autre secteur ne contribue autant au PIB suisse. Les investisseurs institutionnels tels que les caisses de pension, les assurances-vie et les banques détiennent une grande part du marché.
En Suisse, environ 3 habitants sur 5 vivent dans un logement en location. Avec seulement 41 %, la Suisse a l’un des taux d’accession à la propriété les plus bas du monde. Cela s’explique par le fait qu’il n’y a guère d’autres pays libres où il est aussi difficile d’acquérir un logement qu’en Suisse. Les obstacles légaux et économiques sont si élevés par rapport à la plupart des autres pays que le rêve de devenir propriétaire n’est plus accessible qu’à une minorité. Un renversement de cette tendance n’est pas imaginable en l’état actuel des choses. La forte hausse des prix de l’immobilier n’est pas la seule raison pour laquelle la propriété du logement représente un défi pour les particuliers. Les directives légales de viabilité qui doivent être respectées pour obtenir une hypothèque en sont également une. Ainsi, le taux d’intérêt calculé, même pour les hypothèques fixes à taux beaucoup plus bas, s’élève à 5 % et ne doit pas représenter plus d’un tiers du revenu. A cela s’ajoute un capital propre requis d’au moins 20%.
C’est surtout dans les zones urbaines que l’on manque cruellement de logements à louer. A Zurich, plus de 90 % de tous les riverains vivent dans des appartements en location. Les loyers ont presque doublé au cours des 20 dernières années. Entre-temps, un appartement moyen de deux pièces et de 80 mètres carrés dans le centre de Zurich coûte environ 4.000 CHF par mois – sans compter les frais annexes.
Les prix élevés, combinés à l’énorme demande et au faible taux de logements en propriété, font du marché immobilier suisse une source très intéressante de placement.
Le secteur immobilier suisse – Analyse du marché en 2022
C’est surtout la propriété du logement qui devient de plus en plus chère en Suisse. Selon les cantons, les prix de l’immobilier en Suisse ont augmenté de 3 à 9 % par an au cours des 25 dernières années. Alors que la proportion de propriétaires de maisons individuelles et de bailleurs privés diminue, la proportion de bailleurs commerciaux augmente d’année en année. Toutefois, le prix est principalement alimenté par la forte demande. La Suisse est petite et les terrains à bâtir y sont rares et ne sont libérés que de manière très restrictive. Les plans de zone stricts et les directives en matière de densification des constructions sont d’autres facteurs à prendre en compte pour les nouvelles constructions. Bien que la population suisse augmente chaque année d’un peu plus de 100 000 personnes, l’activité de construction de logements diminue d’année en année. Cependant, avec la pandémie, la demande de logements en propriété et de grands logements en location a encore augmenté.
En juin 2022, la Banque nationale suisse (BNS) a relevé son taux directeur de -0,75 % à -0,25 %. Cette mesure devrait permettre de lutter contre l’inflation, qui, elle aussi, risque à continuer à augmenter en Suisse. Ces changements historiques ont toutefois entraîné une hausse sensible du coût des hypothèques. La demande sur le marché immobilier en Suisse pourrait ainsi être quelque peu freinée. De plus, les hausses de taux d’intérêt ont généralement pour effet de rendre l’épargne plus attrayante que les investissements tels que les actions et l’immobilier. Cela pourrait également freiner quelque peu la forte hausse des prix.
La Suisse se trouve-t-elle dans une bulle immobilière en 2022 ?
La forte hausse des prix fait rapidement penser à une bulle immobilière en Suisse. Cela rappelle la crise immobilière des États-Unis, qui a marqué le début de la crise financière mondiale en 2007. Un scénario similaire risque-t-il de se produire bientôt en Suisse ? Différents aspects doivent être pris en compte.
Voici les raisons qui laissent penser qu’il existe une bulle immobilière en Suisse :
- Politique monétaire expansive – La politique monétaire expansive de ces dernières années est l’un des arguments décisifs des partisans de la théorie des bulles. Et en effet, les banques centrales du monde entier ont mené une politique monétaire sans précédent dans le sillage de la crise économique mondiale. Les taux d’intérêt directeurs ont été abaissés jusqu’à ce qu’ils deviennent négatifs. En conséquence, les prix de la fortune et de l’immobilier ont augmenté en Suisse et dans de nombreux autres pays.
- Hausse effrénée des prix – Au cours des 20 dernières années, les prix de l’immobilier ont énormément augmenté en Suisse. Aujourd’hui, le mètre carré construit coûte environ 80 pour cent de plus qu’en 2002. De nombreux experts y voient une surévaluation extrême et tirent la sonnette d’alarme. Ils mettent en garde contre une bulle qui pourrait bientôt éclater. En raison de l’importance du marché immobilier pour l’économie suisse, un éclatement entraînerait des conséquences désastreuses pour le pays.
Voici les raisons qui plaident contre une bulle immobilière en Suisse :
- Une demande élevée et l’absence de spéculation – Contrairement à la crise immobilière de 2007 aux États-Unis, les prix de l’immobilier en Suisse n’augmentent pas en raison de spéculations. Les augmentations massives qui existent reposent en grande partie sur une demande importante et durable de maisons individuelles, qui se heurte à une énorme pénurie. C’est donc une raison fondée, à savoir la pénurie, qui fait grimper le prix, et non la spéculation, comme ce serait le cas pour une bulle.
- Réglementations strictes – Le prix de l’immobilier s’effondre au plus tard lorsqu’une grande partie de la population ne peut plus supporter l’hypothèque et doit vendre la maison. Ce fut le cas, par exemple, aux États-Unis. Toutefois, les conditions à remplir pour obtenir une hypothèque sont beaucoup plus souples aux États-Unis qu’en Suisse. En Suisse, les calculs légaux de la capacité financière sont si stricts que deux tiers des Suisses n’y parviennent pas. La plupart des propriétaires de logements en Suisse sont suffisamment aisés pour pouvoir assumer leur hypothèque même en cas de crise. Ce facteur réduit énormément le risque de crise immobilière.
Par conséquent, on ne peut pas parler de bulle immobilière suisse en 2022.
Le marché immobilier en Suisse en 2022
Le marché immobilier suisse offre des possibilités d’investissement sûres et attrayantes. L’offre est toutefois limitée, surtout en ce qui concerne les nouvelles constructions et les terrains à bâtir. De ce fait, les prix sur le marché immobilier en Suisse ont augmenté en moyenne de 80 % au cours des 20 dernières années. Certes, les taux directeurs ont été relevés pour la première fois en juillet 2022, ce qui pourrait freiner quelque peu la demande. Pourtant, il est presque certain que les prix continueront d’augmenter au cours des prochaines années. Seul le ralentissement économique, qui a présentement lieu dans le monde entier, pourrait freiner la tendance actuelle en 2022 et les années suivantes.
Il en va de même pour les loyers, qui comptent parmi les plus élevés du monde, surtout dans les villes. La forte densité d’immeubles locatifs et les obstacles légaux stricts à l’accession à la propriété privée rendent le marché immobilier suisse de plus en plus attractif, en particulier pour les investisseurs institutionnels et très fortunés.
