Über 9 Millionen Personen leben in Österreich– und diese müssen irgendwo wohnen. Das Problem: Der Wohnungsbau in Österreich hinkt der Nachfrage hinterher.
2024 könnte der Geschoßwohnbau um 24 Prozent und der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern sogar um bis zu 35 Prozent zurückgehen. Woran das liegt, wie die aktuelle Situation beim (geförderten) Wohnungsbau in Österreich aussieht und was die Folgen sein werden, untersuchen wir in diesem Beitrag.
Inhalt
- Was versteht man unter Wohnungsbau?
- Wohnungsbau in Österreich: Was ist die aktuelle Lage?
- Warum werden in Österreich zu wenige Wohnungen gebaut?
- Wie wird sich die Situation 2024 entwickeln?
- Wohnungsbau in Österreich 2024: Fazit
Was versteht man unter Wohnungsbau?
Wohnungsbau wird als Schaffung von Wohnraum definiert. Dabei ist es egal, ob dieser durch Neubau, durch Wiederaufbau, Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude stattfindet.
Die Art des Wohnungsbaus lässt sich anhand der Gebäudeart, der Auftraggeber:in und des Umfangs der staatlichen Wohnungsbauförderung in Unterkategorien einordnen.
- Nach Gebäudeart
Wohngebäude lassen sich anhand ihrer Art einordnen. Anders als es der Name vermuten lässt, umfasst der Wohnungsbau nämlich nicht nur Wohnungen, sondern auch andere Wohngebäude wie Einfamilienhäuser, Terrassensiedlungen oder Doppelhäuser. Grob unterscheidet man aber zwischen Gebäuden mit einer oder mehreren Wohnungen.
- Nach Auftraggeber:in
Der Wohnbau in Österreich wird in erster Linie von Privathaushalten und Wohnungsunternehmen vorangetrieben. Als dritte Kategorie gibt es den Wohnungsbau der öffentlichen Hand und sonstiger Akteur:innen.
- Nach Umfang der staatlichen Wohnungsbauförderung
Die dritte Kategorisierung des Wohnungsbaus basiert auf dem Grad staatlicher Unterstützung. Man unterscheidet zwischen dem freifinanzierten Wohnungsbau, der ohne staatliche Förderung realisiert wird.
Was ist sozialer Wohnungsbau?
Im Gegensatz zur kommerziellen Vermietung bzw. Immobilienverkauf ist der soziale Wohnungsbau nicht profitorientiert. Der soziale Wohnraum wird kostendeckend oder sogar subventioniert einkommensschwachen Personen zur Verfügung gestellt. Ziel ist es, preiswerte Mietwohnungen anzubieten oder Personen bei ihrem Bestreben nach Wohneigentum zu unterstützen.
Vor allem in den Städten steigen die Mieten weiterhin an. Einkommensschwache Demografien haben auf dem freien Markt oft kaum Möglichkeiten, adäquate Wohnungen in zentrumsnahen Lagen zu finden. Um der Bildung von Armenvierteln vorzubeugen, die Menschenwürde zu wahren und dem Konzept des Wohlfahrtsstaates gerecht zu werden, unterstützen Bund, Länder, Gemeinden und gemeinnützige Organisationen den sozialen Wohnungsbau in Österreich.
Besonders in Städten wie Wien, Salzburg und Innsbruck ist Wohnraum sehr begehrt. Auch wenn der soziale Wohnungsbau in Wien anderen Städten oft als Vorbild dient, besteht in der Hauptstadt ein akutes Unterangebot an Sozialwohnungen. Steigende Baukosten, zunehmend schlechtere Finanzierungsbedingungen und eine stetig zunehmende Nachfrage gehören aktuell zu den größten Feinden des sozialen Wohnungsbaus.
Was ist geförderter Wohnungsbau?
Der soziale und der geförderte Wohnungsbau werden oft als Synonyme verwendet. Streng genommen sind der soziale und der geförderte Wohnungsbau jedoch zwei unterschiedliche Konzepte im Bereich der Wohnraumversorgung.
Anders als der soziale Wohnungsbau richtet sich der geförderte Wohnungsbau nicht explizit an einkommensschwache Haushalte. Die Mittel des geförderten Wohnungsbaus umfassen etwa Fördermittel, Zuschüsse oder Kredite für private oder öffentliche Bauträger:innen, um den Bau von Wohnungen zu realisieren. Oftmals ist die Förderung dabei oft an bestimmte Bedingungen gebunden, wie etwa Energieeffizienzstandards.
Zudem sind die Mietpreise und Belegungsbedingungen teilweise nicht so streng reguliert wie im sozialen Wohnungsbau. Dennoch sind Wohnungen im geförderten Wohnungsbau oft günstiger als marktübliche Objekte.
Wohnungsbau in Österreich: Was ist die aktuelle Lage?
Die aktuelle Situation rund um den Wohnbau in Österreich ist bei Weitem nicht optimal. Bereits vor einigen Jahren war klar, dass mehr Wohnraum geschaffen werden muss, um den steigenden Bedarf zu decken. Mit der aktuellen Situation auf dem Finanzmarkt hat sich die Lage jedoch nochmals zusätzlich verschärft.
In Österreich sind die Baukosten stark gestiegen und auch Fremdfinanzierungen haben sich aufgrund der erhöhten Zinsen massiv verteuert. Der Wohnbau in Österreich droht einzustürzen. Während die Höchstwerte für blau-bewilligte Wohneinheiten 2019 noch bei 85.000 lagen, ist der Wert auf 63.000 gesunken – so wenig wie seit drei Jahrzehnten nicht mehr.
Im Vergleich zu anderen europäischen Staaten steckt Österreich wenig Geld in den Wohnbau. Gemessen am BIP liegt Österreich bei den öffentlichen Ausgaben für den sozialen Wohnungsbau in der EU gerade einmal auf Platz 16. Lange wurde ein großer Teil des sozialen, bzw. des geförderten Wohnungsbaus in Österreich von gemeinnützigen Träger:innen gestützt. Aufgrund der aktuellen Marktsituation der Bau- und Immobilienwirtschaft ziehen sich diese aber zunehmend zurück. Die Folge: ein massives Unterangebot im unteren Preissegment.
Die Fakten zum Wohnungsbau in Österreich
- Lediglich 0,16 Prozent des BIP investiert Österreich in den sozialen Wohnungsbau
- Die Neubaubewilligungen in Österreich dürften 2024 um 28 Prozent zurückgehen
- 1,6 Millionen Mietwohnungen dienen als Hauptwohnsitz, 41 Prozent davon sind Genossenschaftswohnungen
- 14,6 Prozent beträgt die maximale Mieterhöhung zwischen Anfang 2022 und Ende 2023
Wie viele Wohnungen gibt es in Österreich?
In Österreich stehen 4,9 Millionen Wohneinheiten, gut 600.000 davon sind leer. Auf dem Papier ist der Bedarf damit gedeckt. In der Realität allerdings sieht das anders aus.
Das sind die Gründe, weshalb trotz 600.000 freien Wohnungen eine Wohnungsnot herrscht:
- Im Hochpreissegment gibt es genügend Wohnraum, es fehlt an günstigen Wohnungen.
- Trotz Leerstandsabgabe lassen manche Vermieter:innen ihre Wohnungen absichtlich ungenutzt.
- Ein großer Teil der leerstehenden Wohnungen befindet sich in peripheren Gebieten.
- In den Städten ist das Angebot pro Kopf zu klein.
- Manche Wohnungen, in denen niemand gemeldet ist, sind dennoch besetzt.
Mit einer zunehmenden Bevölkerung und einer gleichzeitig abnehmenden Bautätigkeit dürfte die Anzahl freier Wohnungen in Österreich, zumindest in den Städten, weiter zurückgehen. Eine sinkende Leerstandsquote bedeutet, dass immer weniger Wohnungen verfügbar sind, was die Wohnungssuche erheblich erschwert.
Darüber hinaus hat die Reduktion der Sanierungsförderung aus den Wohnbauförderungsmitteln zur Folge, dass der bestehende Wohnraum in einem schlechteren Zustand ist und Möglichkeiten zur Verdichtung ungenutzt bleiben. Dadurch wird die ohnehin schon prekäre Lage weiter verschärft.
Herrscht in Österreich eine Wohnbaukrise?
Die Frage, ob in Österreich aktuell eine Wohnungskrise herrscht, hängt von deren Definition ab. Vergleicht man die aktuelle Situation beispielsweise mit den 70er-Jahren, stellt man fest, dass die Bautätigkeit in Österreich extrem abgenommen hat.
In Wien und anderen Ballungszentren Österreichs verschärft sich die Wohnungsnot – ein Trend, der durch verschiedene Faktoren bedingt ist. Expert:innen kritisieren, dass der Wohnungsmarkt, vor allem der privat finanzierte Sektor, nicht adäquat auf diese Entwicklung reagiert. Es entstehen oft zu kleine und zu teure Wohnungen. Die Folge ist ein dringender Bedarf an mehr gefördertem Wohnungsbau.
Faktoren wie Abriss, Zusammenlegung von Wohnungen oder Umnutzung für andere Zwecke erleichtern das Ganze nicht. Leerstehende Wohnungen, etwa durch spekulativen Kauf oder touristische Kurzzeitvermietungen wie Airbnb, tragen ebenfalls zur Verknappung bei. In Wien erschweren strenge Vorgaben für den geförderten Wohnbau zusätzlich die Lage. Die hohen Baukosten und die Knappheit an verfügbaren Grundstücken setzen die Bauwirtschaft unter Druck, obwohl die Stadt kürzlich den Förderzuschuss erhöht hat.
Trotzdem bleibt die Frage offen, ob diese Maßnahmen ausreichen. Ohne effektive Gegenmaßnahmen droht ein drastischer Einbruch bei der Errichtung bezahlbarer Wohnungen, was letztendlich die Wohnkosten in die Höhe treiben könnte.
Warum werden in Österreich zu wenige Wohnungen gebaut?
Wohnbau in Österreich ist, wie überall auf der Welt, in erster Linie eine Kostenfrage. Ein Bauprojekt soll sich lohnen. Wenn die Kosten jedoch steigen, wirkt sich dies auf den Profit aus: Bauen wird unattraktiver. Genau das passiert aktuell. Bereits in der Pandemie verteuerten sich Rohstoffe, Energie und Arbeit.
Mittlerweile sind es vor allem die hohen Zinsen, welche auf die Baubereitschaft drücken. Die Inflation schien in den letzten Jahren kaum zu bremsen zu sein und um die Geldmenge zu reduzieren und damit der Entwertung des Euros entgegenzuwirken, hob die EZB die Zinsen mehrfach stark an. Dadurch wird die Aufnahme von Fremdkapital für die Banken teurer und die Kosten werden an die Endkonsument:in weiter gegeben. Die hohen Kosten für die Aufnahme von Fremdkapital macht das Bauen weniger rentabel.
Neben den historisch hohen Bauzinsen gibt es noch weitere Faktoren, welche dafür sorgen, dass der Wohnbau in Österreich aktuell stockt:
- Fachkräftemangel
- Steigende Baukosten
- Bürokratische Hürden und komplexe Baustandards
- Rentablere Projekte in anderen Bereichen
Zu wenig Wohnungen: Das sind die Folgen
Welche konkreten Folgen der aktuelle Rückgang des Wohnbaus in Österreich langfristig haben wird, ist schwer abzuschätzen. Doch bereits heute herrscht in vielen Städten ein akuter Wohnungsmangel.
Mögliche positive Auswirkungen
Im Optimalfall reguliert sich der Markt selbst. Eine Verknappung an Wohnraum könnte die Bautätigkeit anstoßen. Möglich wäre es auch, dass die Länder und Gemeinden günstige Grundstücke vergeben und so den Wohnbau ankurbeln. In metropolen Regionen ist das verfügbare Bauland aber bereits knapp – hier wäre es möglich, die Zonenpläne zu überarbeiten, damit höher gebaut werden darf. Eine sich verschärfende Wohnungsnot könnte zudem den Gesetzgeber dazu veranlassen, drastischere Schritte in Richtung mehr sozialer, bzw. geförderter Wohnungsbau in Österreich zu unternehmen, was der Bevölkerung zugutekäme.
Mögliche negative Auswirkungen
Bauen ist momentan nicht mehr so attraktiv wie vor einigen Jahren. Im schlimmsten Fall scheidet ein signifikanter Teil aller Bauträger:innen vom Markt aus. Für Wohnungssuchende bedeutet das höhere Mieten, weniger Auswahl und langwierige Suchen nach einem neuen zu Hause.
Wie wird sich die Situation am Österreichischen Wohnungsmarkt 2024 entwickeln?
Akurate Prognosen sind immer schwierig, da der Wohnungsmarkt im Spannungsfeld zwischen zahlreichen wirtschaftlichen, politischen und demografischen Faktoren steht. So wie sich die Situation momentan gestaltet, dürfte eine Zunahme des Wohnbaus in Österreich jedoch noch etwas auf sich warten lassen.
Die Anzahl an bewilligten Wohneinheiten wird 2024 weiter sinken. Besonders stark scheint der Rückgang bei den Einfamilienhäusern zu sein, doch auch der Geschoßwohnbau nimmt ab. Wann und wie sich der Wohnungsbau in Österreich erholen wird, hängt aktuell vor allem von den Finanzierungskosten, den Baupreisen und den politischen Rahmenbedingungen ab.
Sobald der Wohnbau in Österreich wieder attraktiver ist, dürfte die Bautätigkeit von selbst steigen. Was die aktuelle Situation aber für nicht profitorientierte Bauträger:innen wie Genossenschaften bedeutet, ist fraglich. Vor allem, wenn staatliche Unterstützungsleistungen fehlen, dürfte der soziale Wohnungsbau 2024 einen schweren Stand haben.
Es steht außer Frage, dass die aktuelle Entwicklung nicht nur 2024, sondern auch in den Folgejahren Konsequenzen nach sich ziehen wird. Wenn der Wohnraum zu knapp ist, wird davon nicht nur der Bau- und Immobilienmarkt getroffen. Auch der Arbeitsmarkt, die soziale Wohlfahrt und die Wirtschaft als Ganzes werden die Auswirkungen spüren, wenn nicht bald mehr gebaut wird. Die aktuellen Prognosen für 2024 sind düster, doch noch haben die Politik, die Baubranche und die Eigentümer:innen die Möglichkeit, den Markt in die richtige Richtung zu lenken.
Wohnungsbau in Österreich 2024: Fazit
Der Bedarf an neuen Wohnungen bleibt hoch, doch die Realität kann mit den ambitionierten Zielen der Regierung nicht mithalten. Warum ist das so? Die Gründe sind vielschichtig – von eskalierenden Baukosten über steigende Zinsen bis hin zu hohen bürokratischen Vorschriften. Besonders in den Städten wird der Wohnungsmangel immer offensichtlicher. Während die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wächst, reichen die vorhandenen Ressourcen und Fördermittel nicht aus, um das Bedürfnis zu stillen. Zusätzliche Hürden wie der Mangel an Fachkräften im Bauwesen und strenge Baunormen erschweren die Situation weiter.
Es ist ungewiss, welche Wendungen der Wohnungsmarkt bis 2024 nehmen wird, doch eines ist klar: Der Ruf nach kreativen und wirksamen Lösungen wird immer lauter, um bezahlbaren Wohnraum für alle zu schaffen.
