Die Zukunft des Property und Facility Managements
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SIND DIE JAHRE DES IMMOBILIEN-BOOMS IN ÖSTEREICH VORBEI?
Gestützt von niedrigen Leitzinsen sind die Immobilienpreise in Österreich seit Jahren gestiegen. Immobilien erzielten immer höhere Spitzenpreise und auch die Mieten zeigten eine lange Zeit eine ähnliche Entwicklungen – ein wichtiges Merkmal einer gesunden Immobilienwirtschaft. In den letzten Jahren konnten die Mietpreise jedoch nicht mehr mit den steigenden Immobilienpreisen mithalten. Dies wird von vielen Experten als eines vieler Anzeichen gewertet, dass in Österreich bald eine Immobilienblase platzen könnte.
Trendwende bei den Immobilienpreisen
Anfang 2023 begann sich die Stimmung am österreichischen Immobilienmarkt zu verändern. Zum ersten Mal seit der Finanzkrise von 2008 / 2009 stagnieren Immobilien deutlich. Die rasanten Anstiege der vergangenen Jahre schienen zum Stillstand gekommen und in einen Sinkflug übergegangen zu sein.
So weit ist es mit Stand September 2023 glücklicherweise bisher nicht gekommen. Der Anstieg wurde zwar stark gebremst und teilweise sanken die Immobilienpreise auch im unteren einstelligen Prozentbereich, im Vergleich zum Vorjahr. Signifikante Einbrüche oder gar ein Platzen einer Immo-Blase blieben bis jetzt aber offensichtlich aus.
Das Zins-Niveau steigt weiter
Ein weiterer bedeutender Faktor, welcher den Wachstumszyklus im Immobiliensektor bedroht, sind die angehobenen Leitzinsen. Aufgrund der starken Inflation hebt die Europäische Zentralbank (EZB) seit 2022 den Leitzins regelmäßig stark an. Zuletzt hob die EZB den Zins Ende Juli 2023 von 4 auf 4,25 Prozent. (Stand Anfang September 2023). Der Ausgang dieses Experiments steht noch in den Sternen. Viele Expert:innen gehen davon aus, dass weitere derartige Schritte in der Zukunft notwendig sein werden. Die Folge dieser Entwicklung ist 2023 deutlich spürbar:
- teurere Kredite
- höhere Zinsen auf liquide Mittel
- Rückzug aus risikoreichen Investments
- steigende Mieten
- teilweise Rückgang bei den Immobilienpreisen
Regionale Unterschiede Prägen 2023 den Immobilienmarkt in Österreich
Die Entwicklungen der österreichischen Immobilienpreise unterscheiden sich 2023 von Region zu Region stark. Eine Untersuchung der Österreichischen Akademie der Wissenschaften zeigt, dass der Immobilienboom in manchen Regionen extrem ist, was sogar auf eine mögliche Überbewertung oder Immobilienblase hindeutet. Große Städte wie Wien, Salzburg und Innsbruck sowie westösterreichische Tourismusregionen haben besonders hohe Preissteigerungen erlebt. Im Gegensatz dazu zeigten strukturschwache Gebiete wie Güssing, Jennersdorf und Gmünd schon vor 2023 stagnierende Bodenpreise.
Ein Beispiel für die ambivalenten Entwicklungen im Land zeigt sich an den Wohnimmobilien in Niederösterreich, welche weder besonders teuer noch besonders günstig sind. Ein bemerkenswerter Trend dort ist, dass neue Immobilien teurer werden, während die Preise für gebrauchte Immobilien sinken.
Die Immobilienpreise in Niederösterreich stiegen 2022 um 11,3 Prozent. Trotz dieses Anstiegs waren Einfamilienhäuser 2022 etwa 4 Prozent günstiger als im österreichischen Durchschnitt.
LESETIPP: Bauwirtschaft in Österreich 2023/24 – alle Zahlen und Fakten
IST ÖSTERREICH 2023 IN EINER IMMOBILIENBLASE?
Das Wohneigentum in Österreich ist im internationalen Vergleich nach wie vor relativ günstig. Das Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen zeigt, dass viele andere Länder einen bereits stärker entwickelten Immobilienmarkt aufweisen. Auch betrachten viele Menschen in Österreich Immobilien nach wie vor als sichere Investition. Insbesondere in einer unsicheren Wirtschaftslage, die zuletzt stark schwankende Aktienmärkte zur Folge hatte, sorgen dafür, dass nach wie vor Vermögen in den als relativ stabil geltenden Immobiliensektor fließen.
Auch die nach wie vor im langjährigen Vergleich positive Zinslage deutet nicht unbedingt darauf hin, dass die Entwicklung steigender Immobilienpreise bereits vor einem unmittelbaren Ende steht: Hypothekenzinsen liegen nach wie vor bei ungefähr 2 Prozent.
Das spricht gegen eine Immobilienblase in Österreich:
- günstiges Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen in Österreich
- nach wie vor relativ niedriges Zinsniveau
- Immobilien gelten als relative sicherer Investition auch in Krisenzeiten
Das spricht für (das Platzen) einer Immobilienblase in Österreich:
- Inflation und der Einfluss des Ukrainekrieges
- Stagnation der Immobilienpreise in manchen Regionen seit Anfang 2023
- zuletzt hohes Kreditvolumen mit hohem Anteil variabler Kreditzinsen
- steigende Leitzins aufgrund hoher Inflation
DER IMMOBILIENMARKT IN ÖSTERREICH 2023: DIE ENTWICKLUNG UNTER DER LUPE
Nachdem die Immobilienpreise in Österreich in den letzten beiden Jahrzehnten massiv zugenommen haben, zeichneten sich gegen Ende 2022 erste Abkühlungen an. Das befürchtete Platzen einer Immobilienblase ist jedoch nicht eingetreten. Zwar stagnieren die Preise, massive Einbrüche werden jedoch vorerst nicht beobachtet.
Im Vergleich zum Vorjahr sanken die Immobilienpreise in Wien gemäß der Österreichischen Nationalbank im Q1 2023 lediglich um 0,4 Prozent. Gesamtösterreichisch stiegen die Preise auf dem Immobilienmarkt in Österreich 2023 noch um 1,1 Prozent.
- Bis Ende 2022 stiegen die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorjahr acht Quartale in Folge jeweils über 10 Prozent.
- Im Q4 2022 gingen die Preise mit – 2,0 Prozent das erste Mal wieder zurück.
- Zwischen 2005 und 2023 stiegen die Immobilienpreise um insgesamt 163 Prozent.
Langfristig geringer Anstieg bei Mieten
Langfristig gesehen haben die Mieten in Österreich weniger stark zugenommen als die Immobilienpreise. Dies geht zumindest aus der jüngsten Mikrozensus-Wohnungserhebung hervor. Zwischen 2005 und 2023 stiegen die Mieten rund halb so stark wie die Preise für Wohneigentum.
Kurzfristig betrachtet ist das im Jahr 2023 jedoch nicht der Fall. So haben die Mietpreise im April 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 7 Prozent zugenommen. Bei Neuvermietungen sind es immerhin noch knapp 3 Prozent.
Während die Liegenschaftspreise also stagnieren, steigen die Mieten weiter. Um das zu ändern ist geplant, über einen Eingriff in das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) einen Mietdeckel einzuführen. Dieser soll sicherstellen, dass die Mieten im Zeitraum von 2024 bis 2026 nicht mehr als 5 Prozent pro Jahr steigen.
DER IMMOBILIENMARKT IN ÖSTERREICH 2024 UND DARÜBER HINAUS
Der österreichische Immobilienmarkt ist ein europäischer Sonderfall. Obwohl die Preise in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich stark gestiegen sind, ist Wohnraum in Österreich nach wie vor vergleichsweise bezahlbar. So ist auch die Wohnzufriedenheit in Österreich nach wie vor hoch. Auf einer Skala von 0 bis 10 bleibt sie zum Stand der letzten Erhebung unverändert bei einem Wert von 8,4. Ob das so bleiben wird, steht offen.
Wenn wir den Blick aber auf den Immobilienmarkt von Österreich 2024 richten, können wir bereits erste Trends erkennen. Besonders die Bereiche Wohnungsnot, Eigenheimpreise, Mieten, Inflation und Finanzierungskosten werden uns im kommenden Jahr beschäftigen.
Droht ein Wohnungsmangel?
Eine Entwicklung, die den österreichischen Immobilienmarkt in den kommenden Jahren prägen könnte, ist ein Schwinden von Wohnraum: Sprich, Österreich steht vor einem möglichen Wohnungsmangel. Die Kombination aus steigenden Kosten und erhöhten Zinsen hat zu einer geringeren Nachfrage nach neuen Wohnungen und einer verminderten Bautätigkeit geführt. Ergebnis: Die Anzahl verfügbarer Wohnungen sinkt.
Im Sommer ist normalerweise Baustellenhochbetrieb, aber in diesem Jahr gibt es weniger Bautätigkeit, insbesondere im Bereich des Wohnungsbaus. Viele der aktuell fertiggestellten Projekte wurden bereits vor einiger Zeit begonnen.
Die Ursachen für diese Entwicklung sind vielfältig. Hohe Inflation hat die Baukosten in die Höhe getrieben und in Kombination mit gestiegenen Energiekosten wurde Bauen teurer. Gleichzeitig erhöhte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen, was zu höheren Kosten für Wohnkredite führte und den Wohnungsbau weiter behinderte.
Auch die Kreditvergaberichtlinien wurden verschärft, wodurch weniger Kredite für Wohnungsprojekte vergeben wurden. Dies hat wiederum darin resultiert, dass viele neue Bauvorhaben gestoppt oder verschoben wurden. Hinzu kommen die steigenden Grundstückspreise und die erhöhten Finanzierungskosten, die den Druck auf den Immobilienmarkt erhöhen.
Der Mangel an neuem Wohnraum könnte in den kommenden Jahren auf dem Immobilienmarkt Österreich in 2024 spürbar werden, primär in den großen Städten wie Wien, die einen kontinuierlichen Zuzug verzeichnen.
Der Traum vom Eigenheim rückt in die Ferne
Wie in vielen europäischen Ländern sind die Liegenschaftspreise in Österreich in den letzten 15 Jahren stärker gestiegen als die Löhne. Verglichen mit 2009 hat die immobilienbezogene Kaufkraft um 40 Prozent abgenommen – ein Rückgang rund dreimal so stark wie der europäische Durchschnitt von 13 Prozent.
Auch wenn die Immobilienpreise im Gegensatz zum Einkommen überproportional zugenommen haben, sind Österreichs Immobilien im Vergleich zu anderen Ländern in Europa immer noch relativ günstig. Eine Österreicher:in muss zum Beispiel für eine typische 100-Quadratmeter-Wohnung ungefähr 6,5 Jahresgehälter berappen – deutlich weniger als etwa in Deutschland oder Frankreich.
Unsicherheitsfaktor Inflation
2023 hat sich die Teuerung etwas beruhigt. Sie ist jedoch nach wie vor viel zu hoch und wirkt sich auf den Immobilienmarkt aus. Schenkt man den Prognosen österreichischer Finanzinstitute Glauben, dürfte sich die Inflation allerdings schon bald beruhigen. Je nach Institution dürfte sich die Teuerungsrate Ende 2023 zwischen 6,3 und 8,0 Prozent befinden. Bereits 2024 prognostizieren aber alle einen deutlichen Rückgang der Geldentwertung. Die Österreichische Nationalbank geht noch von 4,1 Prozent aus, der Internationale Währungsfonds (IWF) sogar lediglich von 3,0 Prozent. 2025 soll sich die Inflation dann schließlich wieder fast im Normalbereich von 2 bis 3 Prozent eingependelt haben.
Wohnimmobilien
Die Nachfrage an Wohnimmobilien hat in den letzten Monaten etwas abgenommen. Preissteigerungen von deutlich mehr als 10 Prozent in fast allen Regionen, wie wir sie noch 2022 gesehen haben, gehören mittlerweile der Vergangenheit an.
Der erwartete massive Preiseinbruch ist jedoch (noch) nicht eingetreten. Auch wenn sie leicht zurückgegangen ist, bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in Österreich groß. Das gilt insbesondere für die großen Städte. Zwar kommen auf 100.000 Sterbefälle lediglich 89.000 Geburten, was eine negative Geburtenbilanz bedeutet. Aktuell befindet sich die Netto-Einwanderung in Österreich aber bei rund 137.000 Personen pro Jahr, Tendenz steigend.
Wenn die Bevölkerung zunimmt, braucht es mehr Wohnraum. In jüngster Zeit ist der Wohnungsbau jedoch zurückgegangen, was in den nächsten Jahren vergleichbare Situationen wie in anderen europäischen Großstädten auslösen könnte.
Gewerbeimmobilien
Die jüngsten Entwicklungen auf dem österreichischen Immobilienmarkt, insbesondere im Bereich der gewerblichen Immobilien, deuten auf Veränderungen hin, die den Immobilienmarkt in Österreich 2024 und 2025 prägen werden. Noch sind die Spuren der Pandemie im Büromarkt sichtbar und sie haben uns eine klare Botschaft hinterlassen: Der Arbeitsplatz, wie wir ihn kennen, verändert sich.
Großraumbüros waren die Norm. Doch die Pandemie hat die Prioritäten hin zu kleineren oder stärker unterteilten Büros verschoben. Zur Zeit herrsch in Österreich eine große Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen. In anderen Bereichen des gewerblichen Immobilienmarktes, wie der Logistik, ist ebenfalls eine hohe Nachfrage festzustellen, die sich jedoch durch ein knappes Flächenangebot und die Herausforderungen bei der Realisierung von Logistikprojekten konfrontiert sieht.
DER IMMOBILIENMARKT IN ÖSTERREICH: FAZIT
2023 zeichnet der österreichische Immobilienmarkt ein komplexes Bild. Die nahende Gefahr eines Wohnungsmangels in Österreich, insbesondere in Großstädten wie Wien, ist einer der größten Brennpunkte. Eine verringerte Bautätigkeit im Sommer, die steigenden Bau- und Energiekosten, und die verschärften Kreditvergaberichtlinien tragen zu dieser Entwicklung bei. Es ist davon auszugehen, dass sich die Situation 2024 weiter verschärfen wird.
