Die Zukunft des Property und Facility Managements
Wie digitale Lösungen die Arbeit 2023 und darüber hinaus verändern werden
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„Down Under“ hat es gut. Wirtschaftlich stabil und weit entfernt von den Konfliktregionen dieser Welt konnte sich das Land in den letzten Jahrzehnten hervorragend entwickeln. Das spiegelte sich auch am Immobilienmarkt in Australien wider. Immobilien in Australien stiegen im Wert enorm an.
Die Pandemie hat jedoch auch auf dem australischen Immobilienmarkt seine Spuren hinterlassen. Dazu kommen nun die gestiegenen Energiepreise, die Materialknappheit und die Zinswende.
Erfolgsgeschichte
Australien ist Rekordhalter: Seit Anfang der 1990er Jahre herrscht im Land ein durchgehend anhaltender Wirtschaftsboom, der erst in den letzten Monaten etwas ins Stocken geriet. Die Gründe für die positive Entwicklung sind vielfältig. Als Gründungsmitglied der Wirtschaftsgemeinschaft APEC (Asia-Pacific Economic Cooperation) verfolgte die Nation in den letzten drei Jahrzehnten eine stark exportorientierte Entwicklung ihrer Wirtschaft, von der die Bevölkerung profitierte. Reformen wie die Privatisierung von Staatsbetrieben, Lockerungen im Kündigungsschutz und die Deregulierung des Finanzsektors trieben das Wachstum weiter voran. 2000 führte Australien die Olympischen Sommerspiele durch. Die damit einhergehenden Investitionen in die Infrastruktur waren die Initialzündung für einen Bauboom, wie ihn das Land noch nie erlebt hatte.
Die Ausrichtung auf die Bedürfnisse des Weltmarktes führte Anfang der 2000er zu einer immer engeren Zusammenarbeit mit anderen Anrainerstaaten des Pazifiks. Dazu zählte auch die Volksrepublik China. Als aufstrebende Wirtschaftsmacht war diese sehr an den zahlreichen australischen Rohstoffen interessiert – etwa, um den Hunger des eigenen Immobilienmarktes zu stillen. Während Erze und Erdgas in alle Welt verschifft wurden, flossen ausländische Investitionen in das Land. Geld, das der australischen Bevölkerung, aber auch der australischen Immobilienwirtschaft zugutekam.
Immobilien in Australien profitieren vom Wirtschaftsboom
In Folge der Globalisierung eröffnete eine wachsende Anzahl internationaler Unternehmen nach der Jahrtausendwende Büros in den Metropolen Sydney, Brisbane und Melbourne. Mit ihnen kamen ausländische Arbeitskräfte, was in Konsequenz zu mehr Konkurrenz am Immobilienmarkt sorgte. Denn durch den steigenden Wohlstand zog es auch unter den Einheimischen mehr Menschen in die urbanen Regionen des Landes.
Hinzu kommt Immigration. Australien verfügt über sehr strenge Bestimmungen zur Einwanderung – nur hochqualifizierte und am Arbeitsmarkt benötigte Arbeitskräfte haben eine Chance auf die begehrte Aufenthaltsgenehmigung. Trotz der strengen Auflagen wuchs das Land zuletzt um rund 190.000 Personen pro Jahr. Auch das machte sich im Immobiliensektor bemerkbar, denn Immobilien in Australien steigen rasant im Wert. Betroffen waren insbesondere die Städte, wo sich die Neubürger die größten Chancen auf einen Arbeitsplatz ausrechnen. Ein weiterer Faktor, der die Preise von Häusern und Wohnungen nach oben drückte: Ausländische Investments in australische Objekte. Großartige Strände und eine hohe Lebensqualität – vor allem reiche Asiaten erkoren das wirtschaftlich und politisch stabile Australien als beliebten Zweitwohnsitz aus.
Immobilienblase in Down Under
Das Resultat: Insbesondere seit der Jahrtausendwende stiegen die Immobilienpreise in Sydney und anderen Großstädten rasant an. Anfang der 1990er lag der Preis für das durchschnittliche Eigenheim in Sydney noch bei rund 100.000 Euro. Inzwischen wechselt eine durchschnittliche Immobilie für mehr als 500.000 Euro den Besitzer oder die Besitzerin. So verwundert es auch nicht, dass viele Analysten in den letzten zwei Jahrzehnten in Australien eine Immobilienblase im Entstehen sahen. Schon mehrmals schien es so, als ob diese Blase platzen würde. Zum Beispiel in Folge der Finanzkrise 2008/09. Doch das Land überstand die Krise, ohne großen Schaden zu nehmen und nach einer kurzen Abkühlung nahmen die Immobilienpreise in Australien wieder volle Fahrt auf. Trotzdem gilt aber auch: Kein Aufschwung hält ewig an.
In Australien sind Eigenheime beliebt
Ein Haus ist in Australien für viele Einwohnerinnen und Einwohner ein Teil eines erfüllten Lebens. Ein frei stehendes Einfamilienhaus mit privater Einfahrt und Vorgarten gehört nicht nur zum amerikanischen, sondern auch zum australischen Traum. Amerikanisch anmutende Schachbrett-Suburbs sind in Australien weit verbreitet. Die Mehrheit der Bewohnerinnen und Bewohner lebt in einem Einfamilienhaus. Der weltweite Trend, dass das Mieten gegenüber dem Eigenschaftsbesitz an Beliebtheit zunimmt, ist auch in Australien zu beobachten. Vor allem im urbanen Raum gewinnen Mietobjekte an Popularität. Rund 64 Prozent der in Australien wohnhaften Personen besitzen bis Ende des Jahres 2022 ein Haus oder eine Eigentumswohnung. 2006 lag die Eigenheimquote noch bei 70 Prozent. Mit 64 Prozent ist die Eigenheimquote allerdings immer noch höher als im DACH-Raum. Auch wenn die Quote in Zukunft vermutlich weiter sinken wird, bleibt Australien in erster Linie eine Nation der Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer.
Menschenleer und doch stark urbanisiert
Mit einer Gesamtgröße von 7’688’000 km² ist Australien das flächenmäßig sechstgrößte Land der Welt. Die unendlichen Weiten Australiens sind so groß, dass Australien nicht mehr als Insel, sondern als Kontinent gilt. Das Innere des Landes ist jedoch, bis auf einige kleinere Städte, Siedlungen und Farmen, praktisch menschenleer. Aufgrund der enormen Distanzen, des Wassermangels, der extremen Temperaturen, des unfruchtbaren Bodens und der giftigen Tiere, fand die Siedlungsentwicklung im Landesinneren nur in einem stark begrenzten Ausmaße statt. Mit einer Bevölkerungsdichte von 3,34 Personen pro Quadratkilometer ist Australien nach der Mongolei und Namibia das Land mit der dritt geringsten Bevölkerungsdichte der Welt. Diese Zahl ist jedoch nur ein landesweiter Durchschnittswert und berücksichtigt nicht, wie sich die Ballungsräume auf das Land verteilen. Ein Großteil der Einwohnerinnen und Einwohner Australiens verteilt sich nämlich auf die östlichen Küsten und auf die Regionen in und um Perth.
Dort ist die Bevölkerungsdichte relativ hoch – und sie nimmt auch 2023 weiter zu. Wie in vielen anderen Staaten der Welt ist in Australien ein Urbanisierungs-Trend zu beobachten. Zwar nimmt die Urbanisierung viel weniger stark zu als in einigen Schwellenländern im Indopazifik oder in Südostasien, der Trend verläuft aber dennoch linear nach oben. Mit einer Urbanisierungsrate von 86 Prozent gehört Australien also paradoxerweise sowohl zu den Top 40 am stärksten urbanisierten Staaten, als gleichzeitig auch zu den am dünnsten besiedelten Staaten.
Die Pandemie stellte alles auf den Kopf
In Australien hinterließ die Pandemie tiefe Spuren in der Wirtschaft, in der Gesellschaft und in der Politik. Nach Ausbruch der Pandemie riegelte sich das Land für fast zwei Jahre hermetisch ab und verhängte einen Lockdown, welcher weltweit zu den restriktivsten gehörte. Die Gefahren für die Wirtschaft waren immens, die Regierung versuchte jedoch proaktiv einzugreifen und einen Kollaps zu vermeiden.
Kaum eine Nation war so lange im Lockdown wie Australien. Vom einen auf den anderen Tag wurden Wohnungen und Einfamilienhäuser zu Büros, Schulen, Kindergärten, Unis und Fitnessstudios. Dies prägte die Bevölkerung und ließ einen neuen Lifestyle entstehen. Das Zuhause gewann gegenüber der Außenwelt an Bedeutung und die Leute legten mehr Wert auf ein großes und bequemes Daheim. Damit stieg die Nachfrage nach mehr Wohnraum explosionsartig an, was die australischen Immobilienpreise während der Pandemie in die Höhe trieb. Australiens Wachstum der Immobilienpreise erreichte im Dezember 2021 ein Allzeithoch in der Höhe von 24,4 Prozent.
Immobilienmarkt in Australien: Löst die Zinswende einen Hurrikan aus?
Während der Pandemie wurden weltweit Corona-Unterstützungshilfen im Wert von mehreren Milliarden US-Dollar geleistet. Auch Australien griff seiner Bevölkerung und seinen Firmen unter die Arme. Dazu kam eine massive Störung der Lieferketten. Harte Lockdowns in Asien führten dazu, dass Fabriken und Häfen nicht oder nur in geringer Kapazität arbeiten konnten. Die Erhöhung der Geldmenge und die Reduktion des Güterstroms treibt nach Lehrbuch die Inflation an. Mit dem Krieg in der Ukraine nahm die Inflationen noch extremere Züge an. Notenbanken auf der ganzen Welt sahen keinen anderen Ausweg, als die Leitzinsen zu erhöhen, um den Geldstrom zu reduzieren und damit die Inflation abzukühlen.
Die hohen Zinsen verteuern die Hypotheken 2023 in Australien. Gemäß James Dimon, Vorstandsvorsitzender von JPMorgan Chase in Australien, könnten dies für verehrende Folgen für den australischen Immobilienmarkt und für die australische Wirtschaft haben. Australien beschreibt er als Hypotheken-Wirtschaft. „Dieser Hurrikan kommt vom Ende der Straße direkt auf uns zu. Wir wissen nur noch nicht genau, ob er kleiner sein wird oder ein Supersturm”, so Dimon.
„Wohnbaukredite waren, wie man so schön sagt, so sicher wie Häuser. Das aber könnte in Zukunft anders aussehen.” denkt auch Wayne Byres, der Vorsitzende der Aufsichtsbehörde APRA.
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Spezielle Zeiten
Obwohl Philip Lowe, der australische Notenbankgouverneur versprach, den Leitzins bis 2024 nicht über die 0-Prozent-Marke anzuheben, hob er den Leitzins im Sommer 2022 dennoch auf 0,85 Prozent an. Experten schätzen, dass der Zinssatz bis Ende des Jahres 2 Prozent betragen könnte. Die über die letzten Jahre stark gestiegenen Immobilienpreise und die teuer werdenden Hypotheken führen dazu, dass es für die Mittelschicht zunehmend schwieriger wird, sich in den Metropolen Wohnraum zu ergattern. Viele junge Käuferinnen und Käufer ziehen daher nicht mehr in die Städte. Das hat zur Folge, dass die Wachstumsrate der innerstädtischen Immobilienmärkte in Australien abnimmt.
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Wie geht’s 2023 weiter?
Australiens Immobilienmarkt befindet sich möglicherweise an einem Wendepunkt. Die Jahre der günstigen Hypotheken und der stetigen Wertzunahmen könnten vorbei sein. Die Notenbank des Landes versucht, die Inflation zu bremsen, ohne die Konjunktur abzuklemmen und in eine Rezession zu schlittern. 2023 ist die Gefahr einer Immobilienkrise ist in Australien größer als in vielen anderen westlichen Ländern. Der ewige Aufschwung legt gerade eine Pause ein und die Immobilienmärkte von Sydney und Melbourne drohen einzubrechen. Mittelgroße und kleinere Städte könnten folgen. Am besten werden sich vermutlich Immobilien auf dem Land halten. Ihre Preise sind weniger durch Spekulation getrieben und haben sich in den letzten Jahren nicht so extrem aufgeblasen wie städtischen Immobilien. Der notorisch hohe Fremdfinanzierungsgrad australischer Wohnimmobilien ist zudem im Outback um einiges geringer als in den Küstenmetropolen.
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Immobilienmarkt in Australien 2023: Fazit
Australien ist ein wirtschaftlich starkes Land auf der Südhalbkugel. Die Lebensqualität gehört zu den höchsten der Welt und Wohneigentum ist für die Mehrheit der Bevölkerung zugänglich. Australien boomte und schien sich in einer endlosen Wachstumsphase zu befinden. Als jedoch die Covid-19 Pandemie aufkam, wurde die australische Wirtschaft stark durchgerüttelt. Harte Lockdowns und Einreisebeschränkungen änderte den Alltag von Millionen Australierinnen und Australier. Der Lifestyle des Home-Offices weckte neue Anforderungen an das eigene Zuhause. Die Nachfrage explodierte – und damit auch die Preise. Zu Beginn des Jahres 2023 hat das Wachstum des australischen Immobilienmarktes seinen Höchststand allerdings bis auf weiteres bereits überschritten.
Mit der zunehmenden Inflation wurde jedoch der Druck auf Notenbanken auf der ganzen Welt immer stärker, die Zinsen anzuheben. Im Frühsommer des letzten Jahres sah auch Australien keinen anderen Ausweg. Die Erhöhung der Zinsen verteuert die Hypotheken, was für den australischen Immobiliensektor besonders gefährlich werden kann. Zum einen finanzieren viele Australierinnen und Australier ihr Wohneigentum zu einem großen Ausmaß fremd, zum anderen sinkt die Nachfrage aufgrund der stark gestiegenen Preise. Wie es 2023 weiter geht, steht in den Sternen. Vermutlich hat die Immobilienbranche Australiens mit der Zinswende auch einen Wendepunkt ihrer Wachstumsphase erreicht. Die Zinsen steigen und die Aussichten sind düster. Wird die Inflation jedoch in Griff bekommen, wird die momentane Situation auf mittel- bis langfristige Sicht nichts weiter als eine Delle in einem anhaltenden Wachstum bleiben.
