Die Zukunft des Property und Facility Managements
Wie digitale Lösungen die Arbeit 2023 und darüber hinaus verändern werden
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Eine Vielzahl von Berufsbezeichnungen scheint sich in der Immobilienbranche immer stärker zu überschneiden. Auf den ersten Blick, vor allem wenn sich dieser auf den Lebenszyklus eines Objektes konzentriert, werden die Fragen der Wirtschaftlichkeit von allerhand Spezialisten übernommen. Auch Aus- und Weiterbildungsangebote werden unter den verschiedensten Bezeichnungen angeboten. Was aber genau unterscheidet den Immobilienmanager, Immobilien Investment Manager, Facility Manager, Property Manager, Asset Manager, vom Liegenschaftsverwalter und, und, und…?
Wir klären im Folgenden nicht nur darüber auf, wie die Zuständigkeiten im Detail aussehen, sondern berichten über einen interessanten Trend im Immobilienmanagement. Wertschöpfung durch Modernisierung! Weshalb wird diese Herangehensweise für Investoren und Manager immer interessanter und wie sehen aktuelle Entwicklungen aus? PlanRadar unterstützt Sie auf diesem Weg.
Sie erfahren hier:
- Wie Modernisierung und Imagegewinn zusammenhängen,
- Wie Sie der Alterswertminderung eines Objekts entgegenwirken können,
- Warum sie dabei auf die Hilfe einer Software zurückgreifen sollten, und
- Wie Management Profis Sie hierbei unterstützen werden.
Achtung Immobilien Manager – Modernisierung ist auf dem Vormarsch
Die BauInfoConsult ist jedem Branchenkenner ein Begriff. Marktforschung in der DACH-Region für die Bau- und Immobilienbranche sind die Schwerpunktsetzungen des Unternehmens. Sie halten uns bezüglich aktueller Entwicklungen in der Bau-Industrie auf dem Laufenden. Unternehmen in Deutschland vertrauen schon lange auf diese Institution.
Unter dem Titel: „Modernisierung 2020: Architekten sehen Vollmodernisierung schwer im Trend“, werden Prognosen für die Zukunft des nachhaltigen Immobilienmanagements getroffen.
Hier heißt es:
Dass die Modernisierung und Sanierung das zweite Standbein der heimischen Baubranche ist, ist lange kein Geheimnis mehr. Da die Palette der möglichen Modernisierungsvarianten von Teilsanierung bis hin zur kompletten Modernisierung reicht, lohnt sich ein Blick in die Zukunft, welche Modernisierungsspielart das Rennen machen wird. Um eine zukünftige Marschrute zu erkennen, hat BauInfoConsult in seiner gerade erschienenen Jahresanalyse die Architekten nach Ihrer Einschätzung gefragt, welche Art der Modernisierung sie in 5 Jahren obenauf sehen. Hier zeigt sich ein überraschendes Ergebnis, denn die deutschen Planer sehen insbesondere die Vollmodernisierung auf dem Vormarsch.
PlanRadar unterstützt bei der Modernisierung
Genau hier setzen wir mit einer innovativen Softwarelösung an und unterstützen Architekten, Projektmanager, Bauleiter, Immobilienmanager, Generalplaner u. v. m… kurz: fast alle Beteiligten im Lebenszyklus eines Bauwerkes. Schon jetzt vertrauen weltweit über 1000 Unternehmen auf den Mehrwert den PlanRadar Ihnen auch für das Jahr 2018 garantiert. Deutsche Unternehmen auf der Suche nach dem passenden Tool für Ihre Jobs im Immobilienmanagement, sind bei uns genau richtig!
PlanRadar stellt als mobile Softwarelösung für das Büro und die Baustelle einen Meilenstein in der Baudokumentation und dem Mängelmanagement dar. Jede Modernisierung, genau wie auch jeder Neubau geht mit einer Vielzahl von Risiken einher. Sobald Änderungen an einem Objekt vorgenommen werden, der Entschluss zur Modernisierung gefasst ist, muss mit Ungereimtheiten auf der Baustelle gerechnet werden. Die Terminplanung kann aufgrund auftretender Mängel nicht eingehalten werden und unklar verteilte Aufgaben, die in ihrer Ausführung in Abhängigkeit zu einander stehen, sprengen den zeitlichen Rahmen.
Das Resultat eines schlechten Managements und mangelnder Logistik sind steigende Kosten. Genau das was nicht im Sinne eines nachhaltigen Immobilien Managements und einer optimierten Wertschöpfung ist. Wir stellen Ihnen PlanRadar 30 Tage kostenfrei zur Verfügung!
Mit PlanRadar können nun alle auf der Baustelle getroffenen Maßnahmen im digitalen Plan festgehalten und den verantwortlichen Subunternehmern zugewiesen werden. Jeder Schritt wird hierbei beweissicher und mit Foto in einer Cloud gesichert und steht zu einem späteren Abruf auf Knopfdruck bereit. Auch Modernisierungen können mit dieser Software Applikation allumfassend begleitet werden. Mit einem Foto und Text versehene „Tickets“ im Bauplan machen die Orientierung und Prozessoptimierung an der Immobilie zu einem Kinderspiel.
Nachhaltigkeit im Immobilien Management
Die Begriffe Modernisierung und Nachhaltigkeit gehen miteinander einher. Wer modernisiert statt abzureißen arbeitet nachhaltig, schont Ressourcen und schleift darüber hinaus am eigenen Image.
Diese Einschätzung beruht vor allem darauf, dass dem Thema nicht nur umweltpolitische, sondern auch wirtschaftliche Relevanz eingeräumt wird. Das Nachhaltigkeitskonzept wird von den befragten Managern zwar vor allem als Mittel zur Schonung von Ressourcen betrachtet (45 Prozent Nennungen). Doch an zweiter Stelle der Nennungen steht der Shareholder Value. Für ein knappes Drittel ist der Imagegewinn durch Corporate Social Responsibility mit entscheidend. Als Modererscheinung oder bloß politisch motiviertes Handeln wird der Betrieb von nachhaltigen Immobilien nicht gesehen.
Die BauInfoConsult befragte zum Thema Nachhaltigkeit und Modernisierung nicht allein Architekten, sondern Immobilienmanager. Als besonders interessant haben sich die Fragen nach der Nutzung nachhaltiger Immobilien, sowie der Begriff der Nachhaltigkeit im Allgemeinen, erwiesen. Wertsteigerung, Imagegewinn, technischer Fortschritt und die Schonung knapper Ressourcen sind die ausschlaggebenden Merkmale und Kriterien die Ressourcen sparende und nachhaltige Maßnahmen, wie beispielsweise Modernisierungen, motivieren.
Das allgemeine Umdenken der Investoren in der DACH-Region Immobilien nicht mehr nur als Produktionsfaktor, sondern als strategisch ausbaubare Ressource zu betrachten, stellt Immobilien Manager vor neue Aufgaben. Das Potenzial bereits bestehender baulicher Anlagen durch modernisierende Eingriffe und nachhaltigen Umgang statt Neubauten zu vergrößern, ist auf dem Vormarsch. Die Software PlanRadar für eine optimierte Baudokumentation und ein beweissicheres Mängelmanagement zu nutzen ist der nächste logische Schritt. Im Folgenden klären wir darüber auf, wie der Alterswertminderung durch umfassende Modernisierung ein Riegel vorgeschoben werden kann und weshalb sich dies tatsächlich lohnt.
Asset Manager Immobilien – Alterswertminderung von Objekten?
Wieso aber kommt es zu dieser Entwicklung und worauf stützen sich die Architekten in ihren Annahmen? Das Keyword lautet Alterswertminderung!
Der Wert eines Objektes sinkt mit seinem Alter und wird nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes nach § 23 ImmoWertV bestimmt. Voneinander unterschieden werden dabei drei Fälle.
- Im Normalfall hat man mit einem üblichen Verschleiß zu rechnen, den das Alter eines Gebäudes mit sich bringt, sofern dieses grundsätzlich instandgehalten wurde.
- Zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer kommt es, wenn die Instandhaltung im Lebenszyklus des Gebäudes ausgeblieben ist.
- Die Restnutzungsdauer kann jedoch ausgedehnt werden, indem über eine Instandhaltung hinaus Maßnahmen ergriffen werden oder wurden, es grundsätzlich zu modernisieren.
Gesamtnutzungsdauer:
Gemeint ist der zeitliche Rahmen in welchem das Objekt entsprechend seiner Bestimmung nutzbar ist. Hier spielen auch Gesetzesänderungen eine entscheidende Rolle. Entspricht die Grundrissplanung eines Bürogebäudes beispielsweise nicht mehr den Anforderungen des Gesetzgebers zum Schutz des Arbeitsnehmers, kann dieses ohne umfassende Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr seinen eigentlichen Zweck erfüllen.
Restnutzungsdauer:
Entsprechend ergibt sich die Restnutzungsdauer aus der Differenz der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage.
Alterswertminderung:
Nach ImmoWertV wird der Einfachheit halber eine lineare Alterswertminderung vorgeschrieben.
Gesamtnutzungsdauer (GND) & Restnutzungsdauer (RND)
Alterswertminderung (in %) = (GND – RND) / GND x 100
Bei einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren und einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ergäbe diese Rechnung eine Alterswertminderung von 62,5%.
Asset Manager Immobilien & der Mehrwert modernisierter Gebäude
Modernisieren bedeutet die wichtigsten (z.B. tragende) Bauteile eines Objekts zu erneuern. Ausbauelemente zählen nicht hinzu, sie werden in der Kategorie normaler Instandhaltungsarbeiten verzeichnet. Dies geschieht zu dem Zweck die Qualität des Objektes an diejenige eines Gebäudes anzupassen, welches früheren Baujahres ist.
Der Alterswertminderung wird durch die aus der Modernisierung resultierende Verlängerung der Restnutzungsdauer entgegengesteuert. Eine Orientierungshilfe zur Rentabilität solcher Maßnahmen geben uns die Tabellen der AGVGA – NRW.
Über ein Punktesystem werden Maßnahmen der Modernisierung Beurteilt und ihre Auswirkung auf die Gesamtnutzungsdauer dargestellt.
Je höher die durch die Maßnahmen am Bau erzielte Punktzahl, desto größer die Auswirkung auf die Gesamtnutzungsdauer.
Bei einer üblichen Gesamtnutzungsdauer eines Bauwerkes von 100 Jahren, würde ein hoher Modernisierungsgrad (16-20 Punkte) bei einem Gebäudealter von 80 Jahren, die Restnutzungsdauer von den übrigen 20 auf 51 steigen lassen. Ein nicht unerheblicher Punkt, wenn es um die Wertschöpfung eines Anlageobjektes geht.
Der Manager Immobilienmanager im Fokus
Im Immobilienmanagement haben sich in den letzten Jahren unterschiedliche Verantwortlichkeiten abgezeichnet. Die Aufgaben des Asset Managers überschneiden sich mit denjenigen des Immobilien Managers und auch dem Property- und Portfoliomanagement. Es scheint beinahe zur Interpretationssache zur werden wer an welcher Stelle eingesetzt wird. Ein klar strukturierter Leistungskatalog kann auch deshalb nicht aufgestellt werden, weil sich die Inhalte der Ausbildung der Experten kaum mehr voneinander abgrenzen. Letztendlich sind alle Beteiligten daran interessiert ein Fundament zu errichten, dass der Wertoptimierung der Investition Immobilie dient. Ganz Deutschland, von Hamburg bis Frankfurt und Berlin versucht in Sachen Karriere und Immobilienmanagement neue Maßstäbe zu setzen. Was aber genau tut ein Immobilienmanager überhaupt? Deutsche Hochschulen bereiten Ihre Absolventen für die Suche nach Jobs in der Immobilienwirtschaft in folgenden Bereichen aus:
Immobilien Asset Management
Zu den Aufgaben des Asset Managers gehört die Verwaltung des Immobilien Portfolios eines Immobilienunternehmens. Dies schließt die Analyse, Bewertung und Administration genauso zwingend ein, wie die Abwicklung von Projekten und die Kontakt- und Netzwerkpflege. Alle Maßnahmen zur Planung, Steuerung, Umsetzung und Kontrolle wertbeeinflussender Maßnahmen der Immobilie steuert der Asset Manager.
Facility Management
Der Facility Manager beschäftigt sich zwar auch mit wertbeeinflussenden Maßnahmen, ist aber eher der Objektbetreuung, Verwaltung und Bewirtschaftung zuzuschreiben. Hierbei geht er weiter ins Detail als es ein Asset Manager leisten könnte. In seiner Verantwortung liegen oftmals die technischen Anlagen und Einrichtungen eines Unternehmens, sowie deren störungsfreie Funktionalität. Diese langfristig zu gewährleisten und Prozesse zu optimieren, um Betriebs- und Bewirtschaftungskosten niedrig zu halten sind sein ganzheitlicher Anspruch.
Property Management
Das Property Management beschäftigt sich mit der Verwaltung eines vermieteten Objekts im Auftrag eines Eigentümers und wird auch als Hausverwaltung bezeichnet. Es handelt sich hierbei häufig um großdimensionierte Wohnbauanlagen oder auch Gewerbeobjekte. Die auf ihn übertragenen Aufgaben beinhalten die laufende Pflege und Korrespondenz mit Auftraggebern, Mietern, Behörden und Subunternehmern, um die Abläufe zwischen Nutzer und Objekt störungsfrei gewährleisten zu können. Regelmäßige Reports und Berichtserstattung sind Teil der gegenüber dem Eigentümer erbrachten Leistungen.
Portfolio Management
Das Portfolio Management widmet sich dem Wertzuwachs einer Anlage abzüglich der Kosten und unter Berücksichtigung entstehender Risiken. Hierzu wird ein Portfolio zusammengestellt und verwaltet. Dieses beinhaltet den Bestand getätigter Investitionen. Der Investor legt die Anlagekriterien fest während dem Portfolio Manager der Blick auf die Marktentwicklung obliegt. Er arbeitet eine Strategie aus, die über Kauf, Verkauf und andere Maßnahmen, das Immobilienportfolio des Investors positiv beeinflussen. Immobilien Portfolio Manager sind die Schnittstelle zwischen dem finanzwirtschaftlichen Sektor und dem Immobilienmanagement.
PlanRadar und das Immobilienmanagement
Ein gutes Immobilienmanagement für Immobilienmanager schließt keine der Möglichkeiten einer Wertsteigerung eines Objektes aus. In vielen Fällen ist der Alterswertminderung durch eine Modernisierung eines Objektes vorzubeugen. Eine solche Maßnahme wird, wenn mit der richtigen Software unterstützt, einen wichtigen Schritt in die Nachhaltigkeit und die Rentabilität eines Immobilienportfolios setzen. PlanRadar möchte sowohl das Führung als auch die Ausführung auf diesem Weg begleiten und ein Hilfsmittel darstellen, das Zeit, Risiken und Kosten schont. Eine kurze Mail genügt und wir nehmen gerne Kontakt mit Ihnen auf.
Egal ob Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München, wenn Sie ihr Immobilienportfolio 2018 auf ein neues Level befördern möchten, dann mit PlanRadar.
