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In Zeiten steigender Grundstückspreise bildet Baurechtsgrund für viele Häuslbauer in Österreich eine leistbare Alternative. Das Grundstück bleibt dabei im Besitz des Eigentümers, während der Bauherr gegen die Bezahlung des Bauzinses das Baurecht erhält, um auf dem Grundstück zu bauen. In unserem Beitrag beantworten wir dazu die wichtigsten Fragen.
- Was ist das Baurecht in Österreich und wie funktioniert es?
- Was ist ein Baurechtsgrund?
- Was sind die Vorteile für Bauherren und Grundeigentümer?
- Was ist der Baurechtszins in Österreich und wie wird er berechnet?
Baurecht und Baurechtsgrund ermöglichen leistbares Wohneigentum trotz steigender Preise
Die Grundstücks- und Immobilienpreise kannten in Österreich in den vergangenen Jahren nur eine Richtung: Nach oben. Einer der Hauptgründe dafür ist, dass Bauland vor allem im urbanen Raum ein zunehmend knappes Gut wird. „Zudem sind auch Flächenumwidmungen vielerorts rückläufig, da Gemeinden gegen die weitere Versiegelung des Bodens vorgehen wollen“, so David Pala, Geschäftsführer von RAW Minerva Immobilien und Spezialist für Fragen zum Baurecht.
In Kombination mit den zuletzt sehr stark gestiegenen Hausbaupreisen hat das zur Folge, dass die finanziellen Möglichkeiten von immer mehr Personen für den Bau eines Eigenheims an ihre Grenzen gelangen.
Zudem wird die Lage auch dadurch verschärft, dass die Europäische Zentralbank zur Inflationsbekämpfung die Leitzinsen merklich erhöht hat. Damit sind die Zeiten des billigen Geldes und der langjährig günstigen Baukredite vorerst passé.
Als Reaktion auf diese Entwicklung, machen immer mehr Grundbesitzer und Bauherren vom sogenannten Baurecht bzw. Baurechtsgrund gebrauch. Dadurch werden die Kosten für ein Eigenheim in Österreich drastisch reduziert.
LESETIPP: Die aktuelle Lage am österreichischen Immobilienmarkt
Was ist das Baurecht?
Das Baurecht ist in Österreich das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten. Es ist im Baurechtsgesetz (BauRG) geregelt. Das Baurecht ist verkäuflich, vererblich und zeitlich begrenzt.
Was ist ein Baurechtsgrund?
Der Baurechtsgrund ist Bauland, das im Besitz des Grundbesitzers verbleibt, während darauf in einem vertraglich fixierten Zeitraum vom Bauherren ein Gebäude errichtet und in weiterer Folge genutzt wird.
Wie funktioniert das Baurecht?
Das Baurecht umfasst eine Reihe von Rechten und Pflichten für Grundstücksbesitzer und Bauherren:
- Der Grundbesitzer (Baurechtsgeber) vergibt dem Bauherrn (Baurechtsnehmer) für eine vertraglich festgelegte Zeit das Recht, auf seinem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Die Laufzeit des Baurechts variiert dabei stark und reicht von 10 bis 100 Jahren.
- Der Bauherr bezahlt dem Grundbesitzer für die uneingeschränkte Nutzung des Grundes statt eines einmaligen Kaufpreises einen monatlich oder jährlich zu entrichtenden Baurechtszins.
- Das Bebauungsrecht wird mit der expliziten Eintragung in das Grundbuch gültig und wird im Lastenblatt des tatsächlichen Grundeigentümers eingetragen. Die Eintragung ins Lastenblatt kann beim zuständigen Bezirksgericht beantragt werden.
- Der Nehmer des Baurechts ist in Bezug auf den Baurechtsvertrag wie ein Eigentümer zu behandeln. Er kann über sein Baurecht komplett frei verfügen. Das Baurecht kann somit auch verkauft, vermietet, belehnt oder vererbt werden.
- Sofern sie im Baurechtsvertrag nicht explizit erwähnt und ausgeschlossen wurde, kann man das Baurecht auch durch Hypotheken belasten.
- Das Wohnungseigentum, das auf dem Baurechtsgrund errichtet wurde, geht am Ende der Laufzeit des Vertrages auf den Grundbesitzer oder seine Nachfahren über. Wenn der abgelaufene Baurechtsvertrag nichts anderes vorsieht, bekommt der Bauherr für die Immobilie 25 Prozent als Entschädigung des zum Vertragsende, von einem unabhängigen Gutachter geschätzten Wertes.
Da das Bauen auf fremdem Grund im österreichischen Baurecht fiskalpolitisch genauso behandelt wird wie ein Kauf, fällt für den Bauherrn eine Grunderwerbsteuer an. Diese ist allerdings niedriger als für einen Grundstückskäufer, da sich die zu zahlenden 3,5 Prozent Steuer nicht vom Grundstückswert insgesamt, sondern bloß vom 18-fachen des jährlichen Baurechtszinses bemessen lassen. Die Grundbucheintragungsgebühr in Höhe von 1,1 Prozent wird ebenfalls von dieser Bemessungsgrundlage aus berechnet.
Vorteile für den Bauherrn
Das österreichische Baurechtsgesetz regelt diese Punkte sehr präzise, was laut David Pala für die Baurechtsnehmer zahlreiche Vorteile mit sich bringt:
„Der größte Vorteil des Baurechts besteht darin, dass der Bauherr oder die Baufrau keine hohen Grundstückskosten aufbringen müssen. Das führt in Folge bei Bauvorhaben zu einer deutlich niedrigeren Finanzierungssumme und stellt damit einen günstigeren Weg zum Wohneigentum dar.“
Insbesondere für junge Familien, welche nicht über sehr viel Eigenkapital verfügen und aufs Geld schauen müssen, stellt das eine interessante Alternative dar. Darüber hinaus kann man jene Mittel, die durch den Wegfall des Grundstückerwerbs eingespart wurden, an anderer Stelle investieren – etwa in die Haustechnik oder die Gartengestaltung.
Ein weiterer Vorteil in diesem Zusammenhang: Das Baurecht macht keine Vorgaben zur Art und Weise der Bebauung, solange sich Bauherr und Baufrau an die allgemeinen Bebauungsbestimmungen halten.
Vorteile für den Grundstückseigentümer
Ebenso profitieren vom Baurecht auch die Grundstückseigentümer.
„Viele Grundeigentümer wie zum Beispiel Gemeinden wollen keinen Verkauf, aber den Grund trotzdem nutzenbringen verwenden und nicht einfach brachliegen lassen. Hier bietet das österreichische Baurecht eine ideale Lösung. Darüber hinaus bietet der Baurechtszins langfristige Einnahmen, die über die gesamte Laufzeit hinweg gesehen um ein Vielfaches höher ausfallen als bei einem Verkauf“, so David Pala.
Ein weiterer Grund, warum hierzulande immer mehr öffentliche und kirchliche Grundbesitzer vom Baurecht Gebrauch machen: Im Vergleich zu Aktien oder Anleihen stellt es deutlich risikoärmeres Anlegermodell dar. Laut David Pala spielt auch die Anpassung des Baurechtszinses an die Inflation für viele Grundstückseigentümer und institutionellen Anleger eine große Rolle.
Wie hoch ist der Baurechtszins in Österreich und wie berechnet man ihn?
Für ein Einfamilienhaus fallen pro Jahr etwa 3 Prozent des Grundstückwertes an Baurechtszinsen an. Die Grundlage für die Berechnung des Baurechtszinses in Österreich bildet der Marktwert des Grundstücks bzw. im Falle von Wohnanlagen, der anteiligen Grundfläche zum Zeitpunkt des Abschlusses des Baurechtsvertrages.
Ein für beide Parteien wichtiger Punkt ist, dass der Baurechtszins nicht willkürlich erhöht werden darf. Dafür wird in der Regel, wie bei einer Mietwohnung, eine Bindung an den Verbraucherpreisindex vereinbart. Das ermöglicht beiden Vertragspartner eine Kalkulation von zukünftig anfallenden Kosten bzw. erzielbaren Erträgen.
Der Baurechtsvertrag in Österreich: Das gehört hinein
Die inhaltliche Ausgestaltung des Baurechtsvertrages wird in Österreich beiden Parteien frei überlassen. Die einzige Limitation, die durch das österreichische Baurechtsgesetz durchgesetzt wird, ist die zeitliche Begrenzung der Laufzeit zwischen 10 und 100 Jahren.
Hinsichtlich des Erlöschens eines Baurechts gilt, dass dies nur im Falle einer ausständigen Zinszahlung von mindestens zwei aufeinanderfolgenden Jahren eintreten kann. Daraus ergibt sich für den Bauherrn, aber auch für den Grundstückseigner die weitgehende Sicherheit, dass eine Kündigung eines Baurechtsvertrags trotz der im Regelfall sehr langen Vertragsbeziehung eigentlich unmöglich ist.
Des Weiteren empfiehlt es sich, den genauen Zweck der Baurechtsvergabe festzuhalten. So sollte zum Beispiel definiert werden, ob es sich auf ein bereits errichtetes Gebäude oder ein zukünftig geplantes Bauwerk erstreckt und ob das Baurecht beispielsweise zum Bau eines Einfamilienhauses genutzt wird. Da die Vergabe eines Baurechts üblicherweise entgeltlich erfolgt, werden der konkrete Bauzins sowie dessen Zahlungsmodus – monatlich oder jährlich – darin festgeschrieben. Ebenso wird in den meisten Fällen eine Wertsicherungsklausel integriert, die aber nach aktueller Gesetzeslage nicht an den Wert des Grundes gebunden sein darf.
Etwaige Instandhaltungspflichten, die sich auf Gegenstände erstrecken, die nicht vom Baurecht erfasst werden, wie zum Beispiel Zufahrtswege, sollten ebenfalls darin erfasst werden, genauso wie das Grundstück betreffende Betriebskosten und öffentliche Abgaben.
Quellen
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10001732
https://www.wko.at/service/wirtschaftsrecht-gewerberecht/Bauwerke_auf_fremdem_Grund.html
https://www.infina.at/ratgeber/baurecht/
https://www.wienerkomfortwohnungen.at/de/unternehmen/immobilienblog/meldungen/5982364622.php
