Baubegleitendes Facility Management ist ein Verfahren, mit dem sich die Gesamtkosten einer Immobilie über den gesamten Lebenszyklus um 10 und 20 Prozent reduzieren lassen. Doch worauf kommt es dabei genau an und wie lässt sich damit in der Bewirtschaftung von Gebäuden Geld sparen? Das und mehr erfahren Sie hier.
Lesen Sie in diesem Beitrag:
- Neun Gründe für baubegleitendes Facility Management (bFM),
- wie bFM bis zu 20% an Kosten erspart und
- wann bFM-Services wirklich Sinn machen.
Neun gute Gründe für baubegleitendes Facility Management
Die Leistungen eines Baubegleitenden Facility Management bringen vor allem den Vorteil einer Errichtungs-Bewirtschaftungskosten-Balance mit sich:
- Verbesserte Werterhaltung des Objekts für Eigentümer und Investoren
- Erhöhter Verkaufserlös und erhöhte Mieteinnahmen
- Optimierter Ressourcenverbrauch über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie (Projektanstoß, Konzeption, Planung, Errichtung, Nutzung und Betrieb, Umnutzung und Modernisierung, Abriss oder Verwertung)
- Effizientere Bewirtschaftung des Gebäudes vor und im Betrieb
- Erhöhte Kosten in der Planungsphase amortisieren sich innerhalb eines Jahrzehnts
- Erfüllung der Nutzerbedürfnisse durch ständigen Service
- Erhöhte Nutzungsflexibilität des Objekts durch baubegleitende Maßnahmen und damit Verlängerung des Immobilienlebenszyklus
- Überprüfte Materialisierung und Zugänglichkeit für Reinigung und Instandhaltung
- Der Facility-Manager wirkt als Korrekturinstanz und unterstützt den Bauherren während der Errichtung.
Baubegleitendes Facility Management im Zielkonflikt
Die Gründe für baubegleitendes Facility Management sprechen für sich und doch kommt es in der Praxis häufig zum selben Dilemma: Kurzfristige Gewinne vs. langfristige Bewirtschaftung. Investoren pochen auf eine schnelle und kostengünstige Errichtung der Neuimmobilie mit dem Ziel der baldigen Veräußerung. Das Interesse von Facility Managern und späteren Nutzern ist jedoch ein anderes – die Optimierung der Wirtschaftlichkeit der Immobilie über den gesamten Gebäudelebenszyklus bzw. die Erreichung möglichst niedriger Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Zwar senkt baubegleitendes Facility Management die Gesamtkosten durch seine Services (Errichtungskosten + Betriebskosten), jedoch erst über den Lebenszyklus einer Immobilie hinweg betrachtet. Für wen rentiert sich Facility Management im Bauprozess nun?
Bei langfristiger Planung zahlt sich baubegleitendes Facility Management aus
Unter dem Aspekt der kurzfristigen Veräußerung und Gewinnmaximierung lohnt sich baubegleitendes Facility Management für risikoaverse Investoren und Unternehmen nicht. Erhöhte Planungs- und Errichtungskosten mindern überproportional den kurzfristigen Verkaufserlös im Vergleich zur Wertsteigerung der Immobilie durch kostengünstigere Bewirtschaftung auf langfristige Sicht.
Für langfristig denkende Investoren und Unternehmen kann baubegleitendes Facility Management jedoch eine Option sein: Immobilien mit niedrigen laufenden Kosten können für Käufer sehr attraktiv sein und sich positiv auf Kaufwahrscheinlichkeit und Verkaufspreis auswirken. Die Zielgruppe ist eher qualitätsorientiert und könnte jedoch schwieriger zu erreichen sein.
Marktstudien sprechen in jedem Fall eine eindeutige Sprache. So nimmt die Bedeutung des baubegleitenden Facility Managements laut deutschen Facility Managern stetig zu. Der größte Bedarf besteht dabei in der Industrie, gefolgt von der Immobilienwirtschaft, Banken und Versicherungen.
Baubegleitendes Facility Management: Jährliche Kosten um bis zu 20% reduzieren
Mit einem Facility Manager an Ihrer Seite haben Sie Kontakt zu einer weiteren Kontrollinstanz neben dem Bauleiter und Bauunternehmer, der Sie auf dem Bau vertritt. Das erleichtert Ihnen als Investor oder Bauherr nicht nur die Arbeit, sondern wirkt sich in den meisten Fällen auch positiv auf die Bauqualität der Immobilien aus. Die Errichtung nach dem „quick & dirty“ Prinzip ist für den Facility Manager keine Option.
Zusätzlich sind Facility Manager während der Planungsphase in der Lage die Bewirtschaftungskosten zu senken und das Optimierungspotential gänzlich auszuschöpfen. So lassen sich über den Lebenszyklus der Immobilie gesehen zwischen 10 und 20 Prozent der Kosten einsparen.
Einige Beispiele für baubegleitendes Facility Management
Wie kann der Facility Manager dazu beitragen, dass ein Gebäude im laufenden Betrieb geringere Kosten verursacht? Einige konkrete Beispiele aus der Praxis:
- Die Wahl des richtigen Bodenbelags, der Robustheit mit einer einfachen Reinigung kombiniert
- Bepflanzung von Grünflächen mit Pflanzen, die wenig Pflege benötigen
- Einbau flexibler Wandelemente, um Räumlichkeiten nach Bedarf oder sich verändernden Kundenwünschen zu verändern
- Vermeidung von verwinkelten oder engen Gebäudeteilen, die den Einsatz von Reinigungsgeräten erschweren
- Zugänge und genügend Platz für Wartungsarbeiten berücksichtigen
Darüber hinaus helfen Mängelmanagement Softwares, wie bspw. PlanRadar, die Errichtungskosten zu minimieren und das volle Potenzial der Bauqualität auszuschöpfen.
LESETIPP: Mit Facility Management Software Kosten im laufenden Betrieb sparen
Bild 1: Verkauf und Gegenüberstellung von Gebäudekosten im Laufe des Immobilienalters. Quelle s. Seitenende.
Wie können erhöhte Planungskosten durch den Facility Manager zu einer Optimierung der Anschaffungskosten beitragen?
Facility Manager sind sparsam im Umgang mit Ressourcen. In ihrer Kalkulation sind Abschreibung, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis mit einberechnet (§19 ImmoWert V und §24 II. BV).
Der entstandene Mehraufwand in der Planungsphase rentiert sich mittel- und langfristig gesehen. Denn ist die Immobilie samt Gebäudetechnik erst mal errichtet, sind die Einflussmöglichkeiten auf zukünftige Kostensenkung gering. Spätere Umbauten und Instandhaltungen sind vergleichsweise unverhältnismäßig teuer.
Vergleicht man die Errichtungskosten mit den Nutzungskosten über die gesamte Lebensdauer einer Immobilie so zeigt sich, dass die Nutzungskosten die Errichtungskosten sogar um ein Vielfaches übersteigen können! Maximale Einsparpotentiale lassen sich erst mit der Implementierung der baubegleitenden Facility Verwaltung und Kontrolle realisieren.
Baubegleitendes Facility Management im Bauprojekt
Bild 2: Einbindung und Realisierung des Facility Managements in die Bauplanung. Quelle s. Seitenende *pbFM = bFM.
Während der Planungsphase besteht das größte Optimierungspotential durch den Service des Facility Managers. Mit fortlaufender Planung nimmt die Möglichkeit zur Beeinflussung der Bewirtschaftungskosten konsequent ab. Spätestens mit dem Ende der 3. HOAI Leistungsphase stehen die wesentlichen Parameter fest – zu diesem Zeitpunkt können nur noch Material und gestalterische Details beeinflusst werden.
Fazit
Baubegleitendes Facility Management ist – nicht nur in der Theorie, sondern – auch in der Praxis erfolgreich umsetzbar. Die Integration eines Facility Managers in die Planung ist jedenfalls sinnvoll, wobei die Tiefe der Einbindung maßgeblich über den Output entscheidet. Building & Mängelmanagement Softwares wie PlanRadar unterstützen Bauherren, Investoren und das Facility Management hierbei.
Quellen
Titelbild Copyright (C) PLACE Immobilienberatung
© Bild 1 und 2: © http://www.amstein-walthert.ch/fileadmin/user_upload/Dokumente/DL_Broschueren/AW_Planungs_Baubegleitendes_FM_A3.pdf
http://www.facility-management.de/artikel/fm_Baubegleitendes_Facility_Management_2581299.html
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