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Bei der Umnutzung von Gebäuden werden bestehende Bauwerke für einen anderen Zweck wiederverwendet. Architekt:innen achten dabei darauf, dass die ursprünglichen Merkmale des Gebäudes beibehalten werden. Beispiele zur Umnutzung von Gebäuden sind unter anderem die Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude in Wohnhäuser oder die Umwandlung einer geschlossenen Schule in Eigentumswohnungen.
In Zeiten, in denen die Weltbevölkerung pro Tag um 180.000 Menschen wächst, der verfügbare Platz im urbanen Raum immer knapper wird und wir uns über unsere begrenzten Ressourcen bewusst werden, müssen alternative Lösungen her. Eine solche Lösung stellt die Umnutzung von bestehenden Gebäuden dar. Nicht nur sehen umgenutzte Gebäude sowohl von außen als auch von innen optisch attraktiv aus, sondern sie helfen auch dabei, ungenutzten Platz optimal zu nutzen und Ressourcen zu schonen. Der Innovationskraft und der Kreativität sind bei der Umnutzung von Gebäuden keine Grenzen gesetzt. In diesem Beitrag stellen wir Ihnen fünf Beispiele von umgenutzten Gebäuden in Österreich vor.
Von Gugerell – Eigenes Werk, CC0
Vorteile der Umnutzung von Gebäuden
Die Umnutzung von Gebäuden wurde über die letzten drei Jahrzehnte immer beliebter. Diese steigende Popularität kommt nicht ohne Grund.
Ökologisch
Einer der Gründe, weshalb die Umnutzung von Gebäuden in Österreich und europaweit zunimmt, ist aufgrund seiner hervorragenden Ökobilanz. In den meisten Fällen ist eine Umnutzung nämlich um einiges umweltfreundlicher als ein Neubau. Da die Grundstrukturen eines Gebäudes bei der Umnutzung bestehen bleiben, verbrauchen die Bauarbeiten weniger Energie als die Konstruktion eines Rohbaus. Zudem werden weniger Rohmaterialien und Baustoffe verwendet.
Die Umnutzung kann nicht nur den Lebenszyklus bereits errichteter Gebäude verlängern, es kann ein Gebäude im wahrsten Sinne des Wortes wiederbeleben und seinen Lebenszyklus nochmals bei Jahr Null starten lassen.
Neben dem schonenden Umgang mit begrenzten Ressourcen führt die Umnutzung von Gebäuden auch dazu, dass die Menge an anfallenden Abfälle reduziert wird. Oftmals muss für die Konstruktion eines Neubaus ein bereits bestehendes, altes Gebäude den Weg räumen. Dabei fallen große Mengen an Abfällen an, die vielfach umweltschädlich sind und in der Regel kaum recycelt werden können. Bei der Umnutzung hingegen bleiben die Grundstrukturen bestehen und die Menge des anfallenden Bauschutts ist um ein Vielfaches kleiner als bei einem kompletten Abriss, gefolgt von einem Neubau.
Historischer Charakter
Umnutzungen finden nicht nur aufgrund der ökologischen Aspekte dieser baulichen Maßnahme statt. Oftmals entscheiden sich Eigentümer:innen aufgrund der Beibehaltung des historischen Charakters auf eine Umnutzung ihres Gebäudes. Es kann sein, dass ein Gebäude unter Denkmalschutz steht und in seiner Optik nicht verändert werden darf oder dass die Eigentümer:in die ursprünglichen Merkmale des Bauwerkes auf freiwilliger Basis beibehalten möchte.
In beiden Fällen ergibt eine Umnutzung Sinn, wenn ein Gebäude für neue Zwecke verwendet werden soll, seinen historischen Charakter dabei aber nicht verlieren darf. Umnutzungen helfen dabei, das Stadtbild zu wahren und den Charakter einer Stadt beizubehalten, ohne Abstriche bei der Nutzung machen zu müssen. Das gilt insbesondere bei der Umnutzung von Kirchen, Gebäuden in der Altstadt, Schulen oder Bauernhäusern.
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Zeit- und kostenschonend
Die Ökologie und die Beibehaltung kultureller Merkmale sind wichtige Punkte im Bauwesen. In der Praxis des kommerziellen Bauens stehen aber in der Regel die Kosten im Vordergrund. Nur wenn Immobilienentwickler:innen die Baukosten tief halten, können sie konkurrenzfähige Preise anbieten und dennoch einen Profit erzielen.
Alte Gebäude sind hierbei eine interessante Gelegenheit für Immobilienentwickler:innen, ein attraktives und kostengünstiges Projekt zu lancieren. Alle Arbeiten am Rohbau fallen bei der Umnutzung eines bereits bestehenden Gebäudes weg und intakte Versorgungsleitungen können weiter genutzt werden. Je nach Projekt sind die mit einer Umnutzung verbundenen Baukosten verglichen mit einem Neubau um bis zu 50 Prozent tiefer. Dazu kommt, dass Umnutzungen in Österreich von den lokalen Behörden vielfach schneller, speditiver und kostengünstiger genehmigt werden als ein Abriss, gefolgt von einem Neubau. Je nachdem besteht zudem die Möglichkeit auf Direktzahlungen, Steuererleichterungen oder attraktive Darlehen.
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Verfügbarer Platz optimal nutzen
Besonders in den urbanen Ballungsgebieten Österreichs wie Wien, Linz, Graz, Salzburg und Innsbruck wird der Wohnraum immer knapper. Im Vergleich zu anderen europäischen Städten stehen österreichische Städte zwar überdurchschnittlich gut da. Jedoch muss auch in österreichischen Städten verdichtet gebaut werden, um die Nachfrage der Bevölkerung zu decken.
Die Umnutzung von bestehenden Gebäuden ist eine hervorragende Möglichkeit, nicht mehr verwendete Flächen wiederzuverwenden, bzw. Leerstände zu vermeiden. So können unter anderem alte Fabrikhallen, Schulen, Kornspeicher, Eisenbahndepots oder Kasernen in Flächen für Unternehmen, Hotels, Wohnungen etc. umgenutzt werden.
Sind Umnutzungen in Österreich legal?
Ja, Umnutzungen sind in Österreich erlaubt und sie werden immer beliebter. Wie bei jedem Bauvorhaben ist es aber wichtig, vor Beginn der Bauarbeiten die nötigen Abklärungen zu treffen und alle erforderlichen Genehmigungen einzuholen. Besondere Vorsicht ist bei Gebäuden gefordert, die unter Denkmalschutz stehen. Oftmals ist die Einholung der Genehmigungen mit einem bürokratischen Aufwand verbunden. Im Vergleich zum Abriss und dem anschließenden Neubau ist dieser bei einer Umnutzung in Österreich aber in der Regel geringer.
Fünf Beispiele für die Umnutzung von Gebäuden in Österreich
Die Umnutzung von alten Gebäuden hat in den letzten drei Jahrzehnten stark zugenommen und entwickelte sich zu einem regelrechten Trend im Bauwesen. Hierbei stellt auch der österreichische Immobilienmarkt keine Ausnahme dar. Besonders prominent sind die Umnutzungen in den Großstädten Österreichs. Doch auch in den ländlichen und den alpinen Gegenden der Republik nimmt die Umnutzung von Gebäuden zu. Folgend stellen wir Ihnen fünf Erfolgsgeschichten von Umnutzungen in Österreich vor.
Philips-Haus am Wienerberg
Standort: Wienerberg, Wien
Ehemalige Nutzung: Büro und Verwaltung
Neue Nutzung: Wohnungen
Baujahr: 1965
Datum der Umnutzung: 2018
By Thomas Ledl – Own work, CC BY-SA 4.0
Das Philips-Haus ist ein zwölfstöckiges Gebäude am Wienerberg. Ursprünglich wurde das Gebäude 1965 als Standort für Büros und Verwaltung gebaut. Die Aussicht aus dem Gebäude und der Anschluss an das verlängerte U-Bahn-Netz der Stadt Wien sorgten dafür, dass Investor:innen das Philips-Haus zu einem Preis von 60 Millionen Euro kauften und in ein Mehrfamilienhaus umbauten.
Die Kosten für den Umbau überstiegen die Kosten eines Neubaus, die Kombination von alt und neu bildet allerdings eine einmalige Wohnatmosphäre, die gut bei den Käufer:innen der Wohnung ankam. Um eine Wohnung im Philips-Haus zu ergattern, müssen die Käufer:innen tief in die Tasche greifen, denn die Verkaufs- und Mietkosten der Wohnungen im Philips-Haus sind höher als bei vergleichbaren Immobilien in der Stadt Wien. Die gehobene Preisklasse rechtfertigt sich unter anderem dadurch, dass ein Großteil der Wohnung kurz- bis mittelfristig für touristische und geschäftliche Aufenthalte vermietet wird.
Palais Hansen Kempinski Wien
Standort: Wiener Innenstadt
Ehemalige Nutzung: Gesundheitsamt der Stadt Wien
Neue Nutzung: Hotel und Wohnungen
Baujahr: 1873
Datum der Umnutzung: 2013
Von Gugerell – Eigenes Werk, CC0
Gebaut wurde der Palais Hansen im 19. Jahrhundert, genauer gesagt zwischen 1869 und 1873. Ursprünglich wurde der Palais Hansen als Hotel entworfen, anschließend als Amtsgebäude verwendet und schließlich 2013 wieder als Hotel umgenutzt. Heute gehört der Palais Hansen zu knapp 56 Prozent der Vienna Insurance Group und wird von der renommierten Luxushotelkette Kempinski genutzt.
Der im Stil der Neorenaissance errichtete Palais Hansen steht mittlerweile unter Denkmalschutz und gehört zu einem der prächtigsten Gebäude im 1. Wiener Gemeindebezirk. Die Umnutzung des Palastes mit einer Grundfläche von 4850 Quadratmeter wurde im Jahr 2013 vom bekannten Architekten Boris Podrecca fertiggestellt, der zahlreiche Bauprojekte in ganz Europa realisierte. Seit seiner Umnutzung befinden sich im Palais Hansen Kempinski 152 Hotelzimmer und Suiten sowie 17 Wohnungen der obersten Luxusklasse.
Viertel 2 – Tribünen Krieau
Standort: Wien Leopoldstadt
Ehemalige Nutzung: Zuschauertribüne
Neue Nutzung: Büros
Baujahr: 1878
Datum der Umnutzung: 2021
Von Clemens Mosch – Eigenes Werk, CC BY-SA 4.0
1978 wurde im 2. Wiener Gemeindebezirk Leopoldstadt im Rahmen der Internationalen Pferdeausstellung die Trabrennbahn Krieau eröffnet. Die zum Prater gehörende Pferderennbahn umfasste drei Tribünen, von denen zwei seit über 60 Jahren ungenutzt waren. Schließlich wurden die Tribünen und ein großer Teil der umliegenden Fläche verkauft und in einzelnen Etappen von 2015 bis 2021 in ein Büroviertel umgenutzt.
Bis heute sind Teile der Rennbahn und die Tribüne eins erhalten und werden nach wie vor für Pferderennen benutzt. Mit Viertel 2 wird heute aber der größte Teil der Infrastruktur der ehemaligen Trabrennbahn Krieau für Büroflächen verwendet. Der Standort der Tribünen Krieau und der hervorragende Anschluss an die öffentlichen Verkehrsmittel machen Viertel 2 zu einem beliebten und belebten Geschäftsviertel, welches den Eigentümer:innen hohe Mieteinnahmen generiert.
Millennium Tower
Standort: Wien Brigittenau
Ehemalige Nutzung: Büros
Neue Nutzung: Hotel
Baujahr: 1999
Datum der Umnutzung: 2017
© C.Stadler/Bwag; CC-BY-SA-4.0
Der Millennium Tower in Wien Brigittenau ist eines der höchsten Bauwerke Österreichs. Erbaut wurde der 202 Meter hohe Turm zwischen 1997 und 1999, direkt am Ufer der Donau. Ursprünglich beherbergte der 50-stöckige Millennium-Tower 48 Stockwerke für Büroflächen und zwei Stockwerke für Ladenflächen, Restaurants und ein Multiplex-Kino. Ab den 2010er-Jahren standen jedoch immer mehr Büros im Millennium Tower leer, was die Eigentümer:innen dazu veranlasste, die entsprechenden Flächen umzunutzen.
Neben Büros umfasst der Millennium-Tower seit 2017 ein Business Hotel, welches dabei geholfen hat, die umliegende Gegend zu beleben und aufzuwerten. Von außen sind die Änderungen nicht erkennbar. An der charakteristisch gerundeten Glasfassade hat sich durch die Umnutzung nichts geändert. Im Inneren war aber eine Menge Innovation und Kreativität notwendig, um aus den Büroflächen ein voll funktionsfähiges Hotel zu bauen.
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Getreidespeicher Hall
Standort: Hall in Tirol
Ehemalige Nutzung: Getreidespeicher
Neue Nutzung: Pelettspeicher
Baujahr: 1978
Datum der Umnutzung: 2021
Der im Jahr 1978 fertiggestellte Getreidespeicher in der Gemeinde Hall in Tirol verlor mit dem EU-Beitritt der Republik Österreich seine Bedeutung. Seit 1995 war der Getreidespeicher Hall daher weitgehend ungenutzt.
Ein österreichisches Unternehmen wollte dies ändern und funktionierte den Getreidespeicher zu einem Pelletspeicher um, welcher im Jahr 2021 fertiggestellt wurde. Laut dem Unternehmen, welches den Pelletspeicher betreibt, war dein verantwortungsvoller Umgang mit Beton und anderen Ressourcen die Hauptmotivation hinter der Umnutzung. Zudem helfe die Umnutzung dabei, die Identität und die Geschichte der Gemeinde Hall in Tirol zu wahren.
So unterstützt Sie PlanRadar bei der Umnutzung von Gebäuden
Mit der Umnutzung von Gebäuden sind zahlreiche Chancen und Risiken verbunden. Zu den Herausforderungen bei der Umnutzung gehören die bestehende Bausubstanz, gesetzliche Einschränkungen und die Beschaffenheit der historischen Details.
LESETIPP: Umbau eines Gebäudes aus dem 19. Jahrhundert in ein modernes Hotel in Belgrad
Es sind jedoch die Limits, die uns dazu zwingen, kreativ zu werden und einzigartige Lösungsansätze zu finden. Bausoftware, wie sie von PlanRadar angeboten wird, hilft Ihnen dabei, sich auf das Wesentliche zu konzentrieren und Ihrer Kreativität freien Lauf zu lassen. PlanRadar unterstützt Sie dabei, Ihr Bauvorhaben effizient, kostenschonend und reibungslos zu managen. Überzeugen Sie sich selbst und testen Sie PlanRadar 30 Tage lang kostenlos.
