Die Zukunft des Property und Facility Managements
Wie digitale Lösungen die Arbeit 2023 und darüber hinaus verändern werden
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Beeindruckende Landschaften und Wildtiere, ausgezeichneter Wein und eine gute Infrastruktur – Südafrika hat sowohl Besuchern als auch Investoren viel zu bieten. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die Entwicklungen Runs um Immobilien in Südafrika und zeigen Herausforderungen, aber auch Chancen für die Zukunft auf.
Bau-Boom
Die Immobilien-Landschaft Südafrikas sah in den vergangenen Jahrzehnten mehrere Phasen intensiver Bautätigkeit: Ein erster Schub erfolgte zur Mitte der 1980er – einer Zeit, die trotz internationaler Sanktionen und politischer Repressionen im Zuge der Apartheid von einem moderaten Wirtschaftswachstum geprägt war. Nach dem Ende der Rassentrennung setzte sich die positive Entwicklung fort, um nach der Jahrtausendwende voll durchzustarten. Sowohl die Märkte für Wohn-, Gewerbe- und Industrie-Immobilien wiesen beeindruckende Wachstumsraten auf. Als aufstrebendes Schwellenland mit einer jungen Bevölkerung und guten Strukturen profitierte Südafrika auch vom weltweit gestiegenen Interesse und verzeichnete ausländische Investments in Milliardenhöhe. Ein Trend, der erst durch das Ausbrechen der Weltwirtschaftskrise 2008/09 unterbrochen wurde.
Der rasante Aufstieg der Nation fand 2010 einen Höhepunkt. In diesem Jahr war Südafrika als erstes afrikanisches Land Austragungsort einer Fußballweltmeisterschaft. Die Leistung der Nationalmannschaft konnte die Hoffnungen des Landes jedoch nicht erfüllen – bereits in der Vorrunde war Schluss. Abseits des Sportlichen zog man jedoch ein zufriedenes Resümee. Denn im Vorfeld der Veranstaltung wurde viel Geld in neue Stadien, den öffentlichen Nahverkehr und den Bereich der Telekommunikation investiert. Darüber hinaus profitierte die Nation von einem positiven Bild in der Weltöffentlichkeit. Direkte Auswirkungen der Weltmeisterschaft auf den Immobilienmarkt sind nicht belegt. Auch, inwieweit das Fußballspektakel zusätzliche Investitionen aus dem Ausland angeregt hat, lässt sich nicht mit Sicherheit sagen.
Was jedoch feststeht: Die Zahl ausländischer Käufer und Käuferinnen von Häusern und Apartments stieg seit 2010 beständig. Die meisten ausländischen Investoren kommen aus europäischen Staaten wie Großbritannien, Frankreich und Portugal. Neben US-Amerikanern und Kanadiern entdecken auch immer mehr chinesische Staatsbürger das Land für sich. Mit inzwischen rund 20% ist auch ein stetig wachsender Anteil an Käufern und Käuferinnen aus anderen afrikanischen Ländern zu verzeichnen. Besonders beliebt bei ausländischen sowie heimischen Investoren sind Objekte rund um Kapstadt. Neben der malerischen Lage am Fuße des Tafelbergs sprechen auch das angenehme mediterrane Klima und die Nähe zu bekannten Weinbauregionen für die Stadt. Ebenfalls begehrt sind Investitionsobjekte in der Umgebung der größten Metropole des Landes, Johannesburg, und der benachbarten Hauptstadt Pretoria.
Rezession durch Korruption
Eine weitere Phase reger Bautätigkeiten setzte von 2014 bis 2017 ein. Dabei wurde die am Markt herrschende Nachfrage jedoch zum Teil vom Angebot an Immobilien in Südafrika übertroffen. Insbesondere der Markt für Gewebe-Immobilien in Südafrika konnte nicht mehr an die Erfolge aus der Zeit nach der Jahrtausendwende anschließen. Die Folge waren stagnierende und zum Teil sogar fallende Preise. Eine Ausnahme bildet bis zum heutigen Tag Kapstadt, wo durch den starken Zuzug aus anderen Teilen des Landes die Preise in den letzten Jahren Rekordniveau erreicht haben.
2018 rutschte das Land in eine Rezession, was mit einer deutlichen Abkühlung des Marktes einherging. Als Reaktion darauf brachen die Immobilienkäufe in den großen Städten des Landes ein. Als Ursachen für die Rezession werden unter anderem Korruption und wenig durchdachte politische Maßnahmen genannt. Besonders der ehemalige Präsident Jacob Zuma steht in der Kritik. Er soll unter anderem die Staatskassen geplündert und Schmiergelder an ausländische Konzerne bezahlt haben. 2018 legte er vor dem Hintergrund hartnäckiger Korruptions-Vorwürfe sein Amt zurück. Mit Zumas Weggang ist ein grundlegendes Problem des Landes jedoch noch nicht überwunden. Denn generell werden politische Verantwortliche in Südafrika regelmäßig beschuldigt, die zur Verfügung stehenden Mittel falsch oder wenig effizient eingesetzt zu haben.
Die Auswirkungen sind zum Teil dramatisch. So kommt es durch eine nur mangelhafte Wartung staatlicher Kraftwerke seit mehreren Jahren zu Ausfällen in der Stromversorgung. Durch eine nur zögerliche Erschließung von Kohlevorkommen sollen neue Elektrizitätswerke erst 2025 ans Netz gehen. Darunter leidet nicht nur die Bevölkerung, sondern auch die Wirtschaft. Nach Jahren rasanten Wachstums brachen die Investitionen aus dem Ausland ein. Ein weiteres Problem für das Land: Der südafrikanische Rand verlor in den letzten Jahren gegenüber Dollar, Euro und Yuan drastisch an Wert. Zumindest bei ausländischen Immobilienkäufern dürfte das aber für Freude sorgen.
Immobilien in Südafrika: Geplante Landreform sorgt für Unklarheit
Dass die Stimmung im Immobiliensektor nur durchwachsen ist, hat noch einen anderen Grund: Die geplante Landreform. Auch 25 Jahre nach dem Ende der Apartheid herrscht innerhalb der Bevölkerung ein großes ökonomisches Ungleichgewicht. So befinden sich zum Beispiel rund 70% des südafrikanischen Ackerlandes im Besitz von Weißen, die aber weniger als ein Zehntel der Gesamtbevölkerung von 57 Millionen ausmachen. Da der Besitz von Land auch mit Wohlstand verbunden ist, stellte eine Angleichung der Verhältnisse zwischen den Bevölkerungsgruppen seit Anfang der 1990er Jahre ein Anliegen der Politik dar.
Bei Investoren herrscht darüber Unklarheit, was diese Entwicklung für Immobilien in Südafrika und deren Wertentwicklung genau bedeutet. Soll der Verkauf von Land durch Weiße an Schwarze auf freiwilliger Basis erfolgen? Oder kommt es zu Landenteignungen, wie Gegner des Vorhabens warnen? Vergleiche mit Simbabwe machten die Runde. Im nördlichen Nachbarland kam es Anfang des Jahrtausends zu einer gewalttätigen Landnahme. Jacob Zumas Nachfolger und Kopf des ANC, Cyril Ramaphosa, machte indes deutlich, dass die Eigentumsrechte auf jeden Fall gewahrt bleiben.
Zuversicht am Immobilienmarkt
Beobachter rechnen für das Jahr 2020 mit einem leichten bis moderaten Wirtschaftswachstum. Nachdem sich Käufer und Käuferinnen zuletzt abwartend zeigten, hofft man am Immobilienmarkt wieder auf mehr Aktivität. Dafür sprechen ein Überangebot an Objekten im Wohnsegment sowie die für Investoren günstige Preisentwicklung. Analysten schätzen, dass Mieten und Kaufpreise für absehbare Zeit auf demselben Niveau verbleiben werden. Die größte Nachfrage gibt es zurzeit im mittleren Segment. So konnten in den letzten Jahren viele Personen einen wirtschaftlichen und sozialen Aufstieg verzeichnen, was mit einem größeren Interesse an Mittelklasse-Immobilien einhergeht.
Risiken bleiben bestehen
Die Bewohner Südafrikas müssen mit ihr wohl oder übel leben, bei vielen ausländische Investoren weckt sie jedoch Bedenken – die Rede ist von der hohen Kriminalität. Durch das Ungleichgewicht in der Wohlstandsverteilung zählen gewalttätige Straftaten vor allem in den Städten zum Alltag. Diebstähle, Einbrüche und Raub verleiten wohlhabende Menschen, Schutz in sogenannten „gated communities“, also geschlossenen und bewachten Wohnanlagen zu suchen. Für Personen, die aus ihren Heimatländern andere Zustände gewohnt sind, kann das ein Grund sein, von einer Investition in eine südafrikanische Immobilie abzusehen.
Ein weiterer Risiko-Faktor: In der Gegend rund um Kapstadt kam es von 2015 bis 2018 aufgrund von extremer Trockenheit und dem steten Zuzug von Menschen zu einem starken Wassermangel. 2019 hat sich die Situation durch drastische Wasser-Sparmaßnahmen und einen ausreichenden Regenfall im Winter wieder entspannt. Trotzdem stellt sich die Frage, ob derartige Phänomene vor dem Hintergrund klimatischer Veränderungen in Zukunft häufiger auftreten werden. Potenzielle Käufer von Objekten sollten diese Entwicklung auf jeden Fall im Auge behalten.
