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Der Besitz vom Eigenheim ist in den Vereinigten Staaten tief in der Kultur verankert. Bei der US-Immobilienkrise 2008 platzte die Immobilienblase in den USA und damit die Träume vieler Amerikaner und Amerikanerinnen. Gegen Ende des Jahres 2023 bleibt die Hoffnung auf steigende Preise. In Anbetracht der aktuellen Trends und Hintergründe werfen wir einen Blick darauf, wie realistisch das ist.
Inhalt
- Update 2023/24
- Rückblick
- Billiges Geld trieb 2008 die Immobilienpreise in den USA höher
- Lohnt sich aktuell ein Kauf von US-Immobilien?
- 2024 gibt es Gründe zur Hoffnung
Update 2023/24
In den Vereinigten Staaten verteuerten sind die Liegenschaftspreise während der Pandemie enorm. Die Hypothekarzinsen und die Immobilienpreise stiegen im Land der unbegrenzten Möglichkeiten so stark wie seit vier Jahrzehnten nicht mehr. Vielerorts rückt der Traum vom Eigenheim für die Mittelschicht gerade in weite Ferne. Im Januar 2023 kostet in den USA die durchschnittliche 30-jährige Hypothek mit festem Zinssatz über 6 Prozent. Allerdings brachen die Liegenschaftspreise mit der Zinswende ein. Im Dezember 2022 war die Anzahl an Hausverkäufen in den Vereinigten Staaten von Amerika so tief wie seit 12 Jahren nicht mehr.
Es verwundert unter diesen Umständen nicht, dass sich so manch einer an die Jahre 2007/08 zurückbesinnt, in denen die US-Immobilienblase platzte. Allerdings ist die jetzige Situation kaum mit der damaligen Krise vergleichbar. Die Kredite verteuern sich in den USA und der Immobilienkauf auf Pump macht heute einen um ein Vielfaches kleineren Anteil aus als damals. Die steigenden Preise sind ein globales Phänomen, ausgelöst durch die Konjunkturpolitik während der Pandemie. Die Entwicklung der Immobilienpreise in den USA ist beunruhigend. Vergleichbar mit der Situation 2007/08 ist die Lage auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt 2023 jedoch nicht.
Die Immobilienbezahlbarkeit in den Vereinigten Staaten ist beinahe auf einem historischen Tiefstand. Zwar werden auch 2024 steigende Preise erwartet, wie stark diese Anstiege ausfallen werden, bleibt aber offen. Die anhaltend hohe Nachfrage und die hohen Hypothekenzinsen werden den Verkauf von US-Immobilien in den kommenden Monaten wahrscheinlich weiterhin einschränken.
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Rückblick
Will man die US-Immobilienkrise von 2008 verstehen, muss man zunächst noch etwas weiter in die Vergangenheit zurück gehen: In den 1990ern wurden Immobilien in den USA zunehmend zu Spekulationsobjekten – nicht nur für Unternehmen, sondern auch für Privatpersonen. Alte Häuser wurden günstig gekauft, saniert und anschließend mit hohem Gewinn weiterverkauft. Dieses „House Flipping“ ließ die Immobilienpreise stetig nach oben wachsen. Als Ende der 1990er die Dotcom-Blase an den US-Aktienmärkten platzte, wurde dieser Trend weiter befeuert. Denn mit dem Aktiencrash stieg das Ansehen von Gebäuden als sichere Wertanlage, weshalb mehr Geld in den Immobiliensektor floss. Hinzu kam die FED. Als Reaktion auf eine drohende Rezession nach dem Börsencrash senkte die amerikanische Notenbank den Leitzins von 6,5% auf 1%, um die Wirtschaft wieder in Schwung zu bekommen. Die Zinssenkung wirkte sich positiv auf die Immobilienpreise aus. Banken verliehen nun billiges Geld an Hauskäufer. Viele davon verfügten jedoch über eine nur mangelhafte Kreditwürdigkeit. Dieses Kreditrisiko wurde von den Banken durch finanzielle Konstrukte an Dritte ausgelagert.
Als die Zinsen in den folgenden Jahren wieder stiegen, konnten schwache Kreditnehmer ihre Schulden nicht mehr begleichen. Ab 2006 setzte das eine Kettenreaktion in Gang. Schuldner sahen sich gezwungen, ihre überbewerteten Häuser zu Niedrigstpreisen auf den Markt zu werfen. Die Immobilienblase in den USA platzte, als die US-Immobilienkrise immer mehr Hausbesitzer in den Ruin trieb und die Preise fallen ließ.
Billiges Geld trieb 2008 die Immobilienpreise in den USA höher
Was nach der Jahrtausendwende als kurzfristige Maßnahme zur Stützung der Wirtschaft gedacht war, ist inzwischen zum Normalzustand geworden. Seit der Krise von 2008 versorgt die amerikanische Notenbank die Finanzmärkte mit billigem Geld. Der niedrige US-Leitzins trieb Anleger auf der Suche nach Renditen erneut auf den Markt für US-Immobilien, was die Preise steigen ließ. Rund ein Jahrzehnt nach der Krise setzt der Immobilienmarkt in den USA zu neuen Höhenflügen an. 2023 befindet sich der Hauspreisindex in den Vereinigten Staaten bei rund 400 Punkten und liegt damit mehr als doppelt so hoch wie noch nach der Finanzkrise 2008.
Das spiegelt sich in der Preisentwicklung von Immobilien in verschiedenen US-Städten wider. Die folgenden Angaben basieren auf den Daten von Zillow, einem Unternehmen, das Daten von Millionen Immobilien in den USA analysiert. Laut Zillow sind bei den Verkaufspreisen von Immobilien in den Vereinigten Staaten unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten:
- In den Großstädten (mehr als 1 Million Einwohner) zeigt sich ein gemischtes Bild. In New York, Phoenix, San Jose oder Los Angeles haben sich die durchschnittlichen Verkaufspreise von Immobilien seit 2009 zum Teil mehr als verdoppelt. In Memphis, Chicago und Philadelphia legten Immobilien um mehr als ein Drittel zu. Einzig in den texanischen Metropolen Dallas und San Antonio stagnierten die Preise.
- Ein fast durchgehend starkes Wachstum erfolgte in den Städten zweiten und dritten Ranges (weniger als 1 Million Einwohner). Denver, Miami, Nashville oder Fresno verzeichneten je einen durchschnittlichen Preiszuwachs von bis zu 100%.
- Städte im Umkreis wirtschaftlich bedeutender Ballungszentren registrierten die stärksten Anstiege bei den Immobilienpreisen. Beispielsweise verzeichnete das nördlich von Miami liegende Hialeah seit 2009 Preisezuwächse von mehr als 200%. Im in der Bucht von San Francisco befindlichen Oakland legten Immobilien sogar um mehr als das Vierfache an Wert zu.
- Im Schnitt nahmen die Preise um ein Haus in Amerika in den 100 größten Städten des Landes zu kaufen in den letzten 10 Jahren um 60% zu
Lohnt sich aktuell ein Kauf von US-Immobilien?
Der Zustand, in dem sich der US-amerikanische Immobilienmarkt aktuell befindet, ist einzigartig. Gerade für deutsche Käufer kann die aktuelle Situation auf der anderen Seite des großen Teiches abschreckend wirken. Doch was sagen die Fakten? Ist es sinnvoll, jetzt in den USA ein Haus zu kaufen?
Haus kaufen in Amerika: das spricht dafür
Die aktuelle Situation auf dem US-Immobilienmarkt ist geprägt von Unsicherheit und Veränderung. Während ein solches Umfeld beängstigend wirken mag, bietet es gleichzeitig auch einmalige Chancen.
- Vielversprechende Anlage: Immobilien gehören zu den beliebtesten Finanzanlagen überhaupt. Auch wenn die Preise mal langsam steigen oder sinken – in den meisten urbanen Regionen wird mit Stand 2023 auf langfristige Sicht eine steigende Nachfrage prognostiziert. Die Chance, dass Ihre US-Immobilie über die Jahre an Wert gewinnt, steht damit hervorragend. Dazu kommt, dass Kaufen, vor allem in den USA, langfristig fast immer günstiger ist, als zur Miete zu leben. Vermietet man eine Immobilie, erwirtschaftet man zudem ein passives Einkommen.
- Ein Volk der Hauseigentümer: Während in Deutschland weniger als die Hälfte der Bevölkerung ein Eigenheim besitzt, sind es in den USA fast 70 Prozent (Stand 2023). Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus in den USA zu kaufen, um es selbst zu nutzen, dürfte von dieser Entscheidung profitieren. Eigenheime sind in den Vereinigten Staaten tendenziell zugänglicher, die Vorschriften sind lascher, Finanzierungen sind einfacher zu erhalten und die Steuern vielerorts tiefer. Geht es jedoch ums Mieten, ziehen die USA den Kürzeren. Das Mietrecht ist in den meisten amerikanischen Staaten nur schwach ausgebaut, was das Mieten in den USA um einiges weniger attraktiv macht als bei uns.
- Weniger Konkurrenz: Die Nachfrage könnte in den kommenden Monaten abnehmen. Der Grund hierfür findet sich in erster Linie in den hohen Zinsen. Für Käufer:innen bedeutet das, dass die Konkurrenz geringer ist, wodurch begehrte Objekte eher zugänglich sind.
Haus kaufen in Amerika: das spricht dagegen
Ein Immobilienkauf in den USA kann sich aktuell als lohnenswerte Entscheidung herausstellen. Allerdings gibt es auch einige Punkte, die derzeit dagegen sprechen, ein Haus in Amerika zu kaufen.
- Ungewissheit: Der aktuelle Markt ist von Ungewissheit geprägt. Viele Prognosen könnten nicht unterschiedlicher sein und niemand weiß, was die nächsten Monate, geschweige denn die nächsten Jahre mit sich bringen. In einer Rezession kann ein Haus in den USA schnell zur Bürde werden. Während es in den USA einfacher ist, als in Deutschland ein Haus zu kaufen, ist es auch einfacher, dieses wieder zu verlieren.
- Erschwinglichkeit: Die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien ist in den USA praktisch auf einem historischen Tiefpunkt. Dies ist auf hohe Hypothekenzinsen und hohe Immobilienpreise zurückzuführen. Ein weiterer Wirtschaftsabschwung dürfte wahrscheinlich zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen.
- Potenzielle Überversorgung: Wenn die Hypothekenzinsen fallen, bieten mehr Hausbesitzer:innen ihre Immobilien zum Verkauf an. Dies würde zu einem Überangebot und fallenden Preisen führen.
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2024 gibt es Gründe zur Hoffnung
In einigen Punkten unterscheidet sich die aktuelle Situation von der letzten Immobilienblase:
Die Regulierungen in den Vereinigten Staaten wurden nach der Immobilienkrise 2007/08 verschärft. Man zog seine Lehren und will vermeiden, dass sich Vergleichbares wiederholt. Die Immobilienpreise sind bereits abgetaucht, doch die Nachfrage wird sich erholen. Ein Argument dafür ist die neue Generation der Millennials.
Mit den Millennials erreicht eine große Bevölkerungsgruppe das Alter für den Kauf von Häusern und Wohnungen. Die Erwartung vieler Beobachter ist, dass die Nachfrage nach Immobilien dadurch wieder steigt. Ob es dazu kommt, hängt jedoch stark von der Verfügbarkeit an leistbarem Wohnraum ab. Und dieser ist gerade im niedrigen Preissegment zurzeit relativ rar, da Projektentwickler in den letzten Jahren besonders stark auf die Luxussparte gesetzt haben.
