Baumängel Verjährung in Österreich: Alle Fakten

Baumängel kommen öfter vor als oft angenommen. Die Wahrscheinlichkeit, dass auch bei Ihrem Bauvorhaben gewisse Mängel auftreten, ist daher groß. Wenn Sie Baumängel entdecken, müssen Sie diese anzeigen, um sie beheben zu lassen oder um eine Entschädigung zu fordern. Als Auftraggeberin oder als Auftraggeber müssen Sie sich dabei an Fristen halten, die in Österreich im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) geregelt sind. Welche Regeln und Fristen bei der Baumängel-Verjährung in Österreich gelten und worauf Sie achten sollten, um einen Baumangel zeitgerecht zu melden, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was gilt in Österreich als Baumangel?

Die offizielle Definition eines Baumangels lautet “Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerkes vom geschuldeten Sollzustand”. Ähnlich sieht es auch das österreichische Verwaltungsgericht: “unzureichende Zustände technischer Natur und nicht bewilligungswidrige Bauführungen”. Ein Mangel liegt also dann vor, wenn die vereinbarte Leistung nicht der effektiv erbrachten Leistung entspricht.

Fälschlicherweise wird der Begriff des Baumangels oft mit Baupfusch gleichgesetzt. Um Baupfusch handelt es sich dann, wenn der Auftragnehmer böswillig eine Leistung nicht oder nur mangelhaft erbringt. Wenn also beispielsweise mit Absicht schlechtere Materialien verwendet werden oder wenn Probleme an der Bausubstanz verheimlicht werden, handelt es sich um Baupfusch. Ein Baumangel hingegen kann auch aufgrund eines Missverständnisses, eines Flüchtigkeitsfehlers etc. entstehen. Baupfusch führt also immer zu einem Baumangel, allerdings ist nicht jeder Baumangel das Resultat von Pfusch am Bau.

Verjährungsfristen für Baumängel in Österreich

Wenn Sie als Baufrau oder als Bauherr aufgetretene Baumängel nicht rechtzeitig melden, können diese verjähren. Sobald ein Baumangel verjährt ist, haben Sie kein Anrecht mehr darauf, den Mangel beheben zu lassen oder Schadenersatz zu erhalten. Es gibt aber nicht eine einzige Frist, die für alle Mängel gilt. Welche Regeln genau zur Anwendung kommen, erklären wir Ihnen hier:

Zuerst ist wichtig, dass zwischen Schadenersatz und Gewährleistung unterschieden wird. Für den Schadenersatz und für die Gewährleistung kommen unterschiedliche Verjährungsfristen zur Anwendung. Die Gewährleistungsfrist bei einem Baumangel beläuft sich auf drei Jahre nach dem Sie die Liegenschaft vom Auftraggeber abgenommen haben. Als Eigentümerin, bzw. als Eigentümer stehen Sie in der Beweispflicht. Sie müssen also nachweisen, dass ein Mangel besteht und dass der Mangel während des Zeitpunktes der Bauabnahme bereits vorhanden war.

Bezüglich der Beweispflicht sieht das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch in Österreich unter dem Paragrafen 924 allerdings eine Ausnahme vor. Wenn der Mangel innerhalb von sechs Monaten nach Bauabnahme entdeckt wird, wird die Beweispflicht umgekehrt. In diesem Fall müssen also nicht Sie als Eigentümerin, bzw. als Eigentümer den Mangel nachweisen. Es wird nämlich davon ausgegangen, dass der entsprechende Baumängel bereits bei der Bauabnahme existiert hat. Der Auftragnehmer, bzw. der Verkäufer muss nun beweisen, dass dies nicht der Fall ist.

Die Verjährungsfrist bei Schadenersatzansprüchen aufgrund von Baumängeln beträgt in Österreich 3 bis 30 Jahre. Abhängig ist diese Frist von der Entdeckung des Schadens. Wenn ein Baumangel also beispielsweise erst nach 18 Jahren entdeckt wird, startet die Verjährungsfrist bei Schadenersatzansprüchen erst zum Zeitpunkt der Entdeckung, 18 Jahre nach der Bauabnahme. Auch bei Schadenersatzansprüchen werden die Eigentümerinnen und Eigentümer in der Zeit nach der Bauabnahme geschützt. Wenn der Schaden in den ersten 10 Jahren nach der Bauabnahme entdeckt wird, wird davon ausgegangen, dass der Schaden bereits bei Abschluss der Bauarbeiten vorlag.

Wo wird die Verjährung von Baumängeln in Österreich rechtlich geregelt?

Das Gewährleistungsrecht bei Baumängeln in Österreich wird im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) geregelt. In vielen Fällen, zum Beispiel bei Baumängeln, an Gebäuden, deren Bauabnahme weniger als drei Jahre zurückliegt, kommt das Gewährleistungsrecht zur Anwendung. Das Gewährleistungsrecht ist ein verpflichtendes Recht und kann bei Geschäften zwischen kommerziellen Auftragnehmern und privaten Bauleuten nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

Neben der Gewährleistung können Sie auch Schadenersatz geltend machen. Das macht vor allem dann Sinn, wenn die dreijährige Gewährleistungsfrist bereits abgelaufen ist. Auch das Recht auf Schadenersatz wird im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. 

Was gilt bei versteckten Mängeln?

Obwohl Baumängel in Österreich häufig vorkommen, werden sie oftmals nicht während der Bauabnahme festgestellt. Vielfach zeigen sich Baumängel erst nach Monaten oder sogar erst nach mehreren Jahren. Wenn ein Baumangel nicht offensichtlich ist und dadurch bei der Bauabnahme nicht entdeckt wird, spricht man von sogenannten versteckten Mängeln.

Doch wie sieht die rechtliche Situation bezüglich von versteckten Mängeln in Österreich aus? Kann auch Jahre nach Fertigstellung des Baus noch ein rechtlicher Anspruch aufgrund eines Baumangels geltend gemacht werden? Ja und Nein. In vielen Fällen können Schadenersatzansprüche bei versteckten Mängeln geltend gemacht werden, auch wenn die Gewährleistungsfrist bereits abgelaufen ist. Das hat mit der bereits beschriebenen Unterscheidung im österreichischen Recht zwischen Gewährleistungsfristen und den Verjährungsfristen bei Schadensersatzansprüchen zu tun.

Sofern es nicht eindeutig möglich war, einen Mangel bei der Bauabnahme festzustellen, stellen sich die österreichischen Gerichte in der Regel auf die Seite der Eigentümerin oder des Eigentümers. In diesem Fall beginnt die Frist erst ab dem Zeitpunkt der Entdeckung des Mangels zu laufen. Das Maximum der Verjährungsfrist bei Schadenersatzansprüchen beträgt 30 Jahre. Baumängel, welche nicht innerhalb von 30 Jahren nach der Bauabnahme entdeckt wurden, können nicht mehr angezeigt werden.

Mängel dokumentieren, um Gewährleistungsansprüche geltend zu machen oder auszuschließen

PlanRadar ermöglicht Ihnen die einfache und lückenlose Dokumentation und Kommunikation bei Bau- und Immobilienprojekten. Mit der praktischen App für Android, iOS, und Windows können Sie Mängel, Leistungen, und andere Sachverhalte als Text, Video, Foto, und Sprachmemo erfassen. Die Daten werden in Echtzeit mit Projektpartnern geteilt und sicher in einer Cloud gespeichert. Wichtige Informationen liegen nicht mehr verstreut bei Sachverständigen, Architekten oder Handwerkern, sondern sind jederzeit und auch Jahre nach Projektabschluss mit wenigen Klicks auf einer zentralen Plattform verfügbar. Müssen Sachverhalte im Rahme der Gewährleistung am Bau geklärt werden, können Sie auf Knopfdruck lückenlose Berichte inklusive der Kommunikationsprotokolle aller Beteiligten exportieren. Das erlaubt es Ihnen, mit geringem Aufwand Gewährleistungsansprüche geltend zu machen oder auszuschließen.

In der PlanRadar Webplattform können Sie mit wenigen Klicks umfassende Statistiken aufrufen, womit Sie zu jedem Zeitpunkt des Bauprojekts den Überblick über das gesamte Geschehen behalten. Die Software wird in über 60 Ländern weltweit eingesetzt.

Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder eine Rechtsberatung. Den gesetzlichen Wortlaut und die Einsicht weiterer Paragrafen finden Sie im Gesetzestext. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall Ihren Anwalt für die Klärung gesetzlicher Sachverhalte.