Mängel sind unvermeidbarer Bestandteil eines jeden Bauprojekts. Als Auftraggeber ist es Ihr Recht, die kostenfreie Behebung von innerhalb der Verjährungsfrist entdeckten Fehlern vom ausführenden Unternehmen einzufordern. Doch dieser Prozess ist mit Tücken verbunden. Wichtig bei einer Mängelrüge oder Mängelanzeige: OR bzw. SIA-Norm 118 und andere Regelwerke geben den formellen Inhalt genau vor.
Die folgenden Punkte inklusive Anleitung zur Erstellung einer digitalen Berichtsvorlage einer Mängelrüge laut SIA-118.
Was die Allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten (SIA 118) besagen
Zunächst das Grundlegende: Der Unternehmer schuldet dem Bauherr die Erstellung eines mängelfreien Werkes. Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn der Ist-Zustand des Bauwerks nicht dem
vertraglich vereinbarten Soll-Zustand entspricht und somit eine vorausgesetzte Eigenschaft nicht enthält. Der Vertragsinhalt richtet sich grundsätzlich nach dem Obligationenrecht (OR). Die Parteien können jedoch vereinbaren, dass die Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) als Spezialregelungen anwendbar sind, insbesondere die SIA-Norm 118 über die allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten. Der größte Vorteil die SIA-Norm miteinzubeziehen ist, dass mit ihr eine Abnahme mit gemeinsamer Prüfung vertraglich vereinbart ist.
Stellen Abnehmerin und Abnehmer das Vorhandensein von Mängeln nach der Übergabe des Objekts fest, können sie eine Mängelrüge erstellen und an das ausführende Unternehmen kommunizieren. Der Auftragnehmer ist laut SIA 118 dazu verpflichtet, die angezeigten Mängel innerhalb der vom Kunden gestellten Frist auf eigene Kosten zu beheben.
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Wie lange sind die Verjährungsfristen für Mängelrügen?
Die Rügefrist gemäß SIA 118 beginnt mit dem Tag der Abnahme des Werkes oder einzelner Werkteile zu laufen. Zudem bestimmt die Norm verschiedene Zeitrahmen, nach denen die Ansprüche durch den Auftraggeber an den Auftragnehmer verfallen. Die Mängelrechte des Bauherrn verjähren 5 Jahre nach Abnahme des Werkes oder Werkteils, wobei die Mängelrüge in den ersten 2 Jahren jederzeit möglich ist. Nach Ablauf dieser ersten 2 Jahre können die verbleibenden 3 Jahre verdeckte Mängel, sofort nach Entdecken, gerügt werden. Absichtlich verschwiegene Mängel verjähren nach 10 Jahren. Für alle nicht bauwerkspezifischen Fragen sind die allgemeinen Verjährungsfristen und Regeln des OR massgebend.
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Muss eine Mängelrüge schriftlich erfolgen?
Grundsätzlich gilt für die Übermittlung einer Mängelrüge: OR und SIA-Norm fordern zur Anzeige eines Mangels nicht zwingend eine Anfertigung in schriftlicher Form. Trotzdem sollten Auftraggeber von einer bloß mündlichen ausgesprochenen Mängelrüge dringend absehen. Der Grund dafür ist so simpel wie einleuchtend: Nur bei einer schriftlich verfassten Aufforderung zur Mängelbeseitigung sowie einer dokumentierten Übermittlung an den Auftragnehmer liegt im Nachhinein auch ein Beweis vor, dass der Aussteller tatsächlich den Auftrag zur Behebung erteilt hat. Darüber hinaus führt nur eine schriftlich verfasste Mängelrüge samt angemessen formulierter Frist zu einem Neustart der Verjährung von Mängelansprüchen.
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Wie soll ein bestehender Mangel in einer Rüge formuliert und beschrieben werden?
Zum Schreiben einer Mängelrüge besteht keine fix vorgegebene Form oder Anleitung. Eine Mängelrüge ist eine Erklärung des Bestellers und sollte daher folgende Punkte beachten:
a) Nach erfolgter Mängelaufnahme sollte der Auftraggeber in der Rüge die Auswirkungen, aber nicht den Grund für einen Mangel darstellen. Beschreibt der Kunde die Folgen eines Mangels, werden ansonsten alle in Frage kommende Ursachen gerügt und die Verjährungsfrist beginnt erneut zu laufen. Um ein Beispiel zu nennen: Anstatt „Rohrbruch hinter Wand in Raum XY“ sollte der Objektkäufer oder -Mieter in seiner Rüge „Wasserflecken an Wand in Raum XY“ Somit liegt es am Auftragnehmer, den oder die Gründe für den Mangel ausfindig zu machen und zu beheben.
b) Das Ausmaß und der Ort des Mangels sollten möglichst genau beschrieben Nur so wird sichergestellt, dass der Auftragnehmer volle Kenntnis vom vorliegenden Sachverhalt hat. Entsprechend sollte es in der Beschreibung nicht „Risse an Wänden“, sondern „Drei Risse an Wand in Kellerraum XY“ heißen.
Stellt der Abnehmer beim Schreiben einer Mängelrüge hingegen Vermutungen zu den möglichen Ursachen eines auftretenden Fehlers an, oder macht keine genauen Ortsangaben, kann das Folgen haben. Bei einer anschließenden Nicht-Behebung des Fehlers kann eine unklar definierte Mängelrüge vom Gericht unter Umständen als Nachteil ausgelegt werden.
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Wer trägt die Beweislast gemäß SIA-Norm 118?
Im Gegensatz zur OR, in welcher der Besteller den Beweis vorlegen muss, dass das Werk von einer vereinbarten, vorausgesetzten oder zugesicherten Eigenschaft abweicht, liegt gemäß SIA-Norm 118, innerhalb der zweijährigen Rügefrist, die Beweislast beim Unternehmer. Dieser hat laut Art. 174 Abs.3 zu beweisen, dass das Werk vertragskonform und daher mängelfrei ist. Nach Ablauf dieser 2 Jahre wandert die Beweislast zum Bauherren.
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Was ist zu tun, wenn es rund um eine Mängelrüge beim Bau zum Streitfall kommt?
Herrscht darüber Unklarheit, wer einen Mangel verursacht und zu beheben hat, kann es zum Streit zwischen den Parteien kommen. Dies ist etwa der Fall, wenn der Auftragnehmer die Mängelrüge ablehnt. In einem solchen Fall schafft ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren durch einen Sachverständigen Klarheit. Je nachdem, zu welchem Ergebnis das Gutachten kommt, können Vergleiche, Nachbesserungen, Klageerhebungen, oder Kostenerstattungen folgen. Je nach Umfang des Verfahrens können Kosten von mehreren hundert bis tausend Euro anfallen.
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Damit die Behebung eines Mangels nach den Allgemeinen Baubedingungen für Bauleistungen überhaupt in die Wege geleitet werden kann, müssen alle im Verlauf eines Projekts erfolgten Arbeiten genau erfasst und dokumentiert werden. Nur so ist im Nachhinein nachvollziehbar, wer für welche Leistung verantwortlich war. Das Problem: Noch immer erfolgt dieser Prozess in den meisten Fällen von Hand.
So greifen Käufer oder Mieter bei der Mängelaufnahme meist noch zu Bleistift, Bauplan und Notizblock. Zum Festhalten von Bildern ist oft auch eine Digitalkamera mit dabei. Nach der Begehung müssen festgehaltene Schäden zur Weiterverarbeitung organisiert und in Aktenordnern oder Excel-Listen hinterlegt werden. Schließlich erfolgt noch die Weiterleitung des Sachverhalts an das verantwortliche Unternehmen. Jeder einzelne der beschriebenen Schritte birgt ein Fehlerrisiko in sich, so dass wichtige Informationen verloren gehen können. Die Folge sind potenzielle Verzögerungen und Kostensteigerungen.
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Mängelmanagement und Mängelrüge per Fingertipp
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So setzte BREMER PlanRadar unter anderem zur Mängelaufnahme beim Neubau einer Umschlaghalle mit Büro Neubau einer Umschlaghalle mit Büro für das Logistik-Unternehmen Kühne & Nagel ein. Die App erhielt vom Bauunternehmen die Bestnote: „Ein sehr gutes, klares, selbsterklärendes und strukturiertes Tool, das auch künftig bei uns zum Einsatz kommen wird. Das Handling ist überzeugend, die Dokumentation verlässlich. Insofern 5 Sterne.“
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