PlanRadar für Bauunternehmen
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In diesem Beitrag führen wir Sie durch die Bauabnahme nach ÖNORM B 2110. Sie ist der wichtigste Schritt neben der Vertragszeichnung, da das Risiko der Bauleistung auf die auftraggebende Partei übergeht und in der Regel die Gewährleistungsfrist ab diesem Zeitpunkt zu laufen beginnt. Neben den wichtigsten Fakten rund um die Bauabnahme in Österreich präsentieren wir Ihnen in diesem Beitrag eine Mustervorlage für ein Bauabnahmeprotokoll.
Inhalt
- Bauabnahme Österreich: Was ist die ÖNORM B 2110?
- Schriftform und Dokumentationspflicht nach ÖNORM B 2110
- Wesentlicher Mangel, Abnahme und Verweigerung
- Gewährleistung und Bauabnahme in Österreich nach ÖNORM B 2110
- Was in das Abnahmeprotokoll nach ÖNORM B 2110 hineingehört (inkl. Mustervorlage)
- Inhalte im Bauabnahmeprotokoll nach ÖNORM B 2110:
- Teilabnahme nach ÖNORM – Was Sie wissen müssen
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Bauabnahme Österreich: Was ist die ÖNORM B 2110?
Wer in Österreich baut, setzt oft auf die ÖNORM B 2110. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff und wann kommt die ÖNORM B 2110 zur Anwendung?
Mit der ÖNORM B 2110 werden die “Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bauleistungen – Werkvertragsnorm” zusammengefasst. Anders als von vielen Bauleuten angenommen, handelt es sich hierbei nicht um ein allgemeingültiges Gesetz, sondern um eine Norm – so wie es bei allen ÖNORMEN der Fall ist.
Das bedeutet, dass die Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bauleistungen – Werkvertragsnorm nicht automatisch zur Anwendung kommen, wenn Sie bauen.
- Nur wenn die ÖNORM B 2110 im Werkvertrag von den Vertragsparteien als Grundlage vereinbart wird, gelten die Bestimmungen.
- Ähnlich wie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) gilt die ÖNORM über die ganze Vertragsdauer hinweg und umfasst Bestimmungen zum Vertrag, die zwar keine Gesetze sind, mit Vertragsabschluss aber rechtlich bindend werden.
- Der Unterschied zwischen Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bauleistungen – Werkvertragsnorm und herkömmlichen AGBs ist, dass die AGBs von Vertrag zu Vertrag unterschiedlich sein können, während die ÖNORM B 2110 eine Art vorgefertigte Vertragsschablone für Bauverträge darstellt.
Standardmäßig – also ohne ÖNORM, kommen die Bestimmungen des ABGB zur Anwendung. Die Regelungen des Werkvertrags beziehen sich nämlich auf das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, bekannt als ABGB. Dieses bleibt für alle Aspekte gültig, die nicht durch spezifische Vorschriften der ÖNORM detaillierter ausgestaltet sind.
Allgemeine Vertragsbestimmungen für Bauleistungen – Werkvertragsnorm: Für welche Bereiche gilt die ÖNORM B 2110?
Wie es der Name bereits andeutet, umfassen die Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bauleistungen eine Reihe von Richtlinien, die für die Durchführung und Abwicklung von Bauaufträgen relevant sind. Sie definieren die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien und sorgen für Klarheit und Ordnung im Bauprozess.
Es geht also nicht nur um einzelne, bestimmte Bauleistungen, sondern um Bestimmungen rund um den Bauauftrag als Ganzes. Geregelt werden alle Bauarbeiten im Rahmen des Werkvertrags: von der Planung und Umsetzung bis zu Änderungen und Abriss sind alle relevanten Leistungen über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes hinweg enthalten.
Übrigens: Theoretisch kann die ÖNORM B 2110 auch auf andere Bereiche außerhalb des Bauwesens angewandt werden. In der Praxis ist dies aber nur vereinzelt der Fall.
Wie regelt die ÖNORM B 2110 die Bauabnahme in Österreich?
Ein wichtiger Schritt, der zum Bauen gehört und daher auch von der Werkvertragsnorm der Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bauleistungen geregelt wird, ist die Bauabnahme.
Nach der ÖNORM B 2110 bedeutet eine Übernahme, dass die im Vertrag festgelegten Leistungen anerkannt und akzeptiert werden.
Die Auftraggeber:in erkennt durch die Abnahme die erbrachten Leistungen der Auftragnehmer:in offiziell an. Üblicherweise wird die Abnahme von der Architekt:in oder Bauleiter:in durchgeführt, die Anwesenheit der auftraggebenden Partei bei der Abnahme ist jedoch ebenso wichtig. Hier hat sie die Gelegenheit, auf mögliche Mängel hinzuweisen.
Ein Abnahmeprotokoll ist hierbei unerlässlich. Dieses sollte Ort, Datum, die anwesenden Personen und das überprüfte Gewerk enthalten. Unterschriften von allen Beteiligten dürfen nicht fehlen. Mit der Abnahme starten dann auch die Fristen für Garantie und Gewährleistung. Erst nach erfolgreicher Abnahme und Mängelbehebung tätigt die Baufrau bzw. der Bauherr die abschließenden Zahlungen.
Mit der Bauabnahme in Österreich startet die Gewährleistungsfrist. Dabei gibt es zwei Varianten:
Förmliche Übernahme
Bei der förmlichen Übernahme, die im Vertrag definiert sein muss, informiert das Bauunternehmen die Bauleitung über die Vollendung des Projekts und bittet um Abnahme. Innerhalb von 30 Tagen nach dieser Mitteilung muss die Besichtigung stattfinden. Geschieht dies nicht, wird die Leistung als stillschweigend akzeptiert angesehen. Ein Bauabnahmeprotokoll ist ein nützliches Instrument, um diese Art der Übernahme festzuhalten.
Formlose Übernahme
Die formlose Übernahme tritt ein, wenn keine förmliche Übernahme vertraglich vorgesehen ist. In diesem Fall genügt eine einfache, idealerweise schriftliche Bestätigung der Bauleitung. Diese muss belegen, dass die erbrachte Leistung übernommen wurde.
Schriftform und Dokumentationspflicht nach ÖNORM B 2110
Unter anderem mit den zwei folgenden Vorgaben schafft die ÖNORM B 2110 Klarheit und Sicherheit: Das Schriftformgebot und die Dokumentationspflicht. Einfach ausgedrückt verordnet sie bei wichtigen Vertragsangelegenheiten, alles schwarz auf weiß festzuhalten.
Ob es um das Wetter geht, die Anzahl der Arbeitskräfte oder besondere Vorfälle – alles muss schriftlich dokumentiert werden.
Während die Schriftform alle Vertragsparteien betrifft, richtet sich die Dokumentationspflicht primär an die Auftragnehmer:in. Sie ist zudem dazu verpflichtet, wichtige Dokumentationen den anderen Vertragsparteien zukommen zu lassen.
Schriftformgebot
Grundlegend für ein reibungsloses Vertragsverhältnis bei Werkverträgen, die auf der ÖNORM B 2110 basieren, ist die Respektierung des Schriftformgebotes.
Während im österreichischen Zivilrecht grundsätzlich Formfreiheit herrscht, verpflichten Sie sich mit Anwendung der ÖNORM B 2110 dazu, Vereinbarungen und Änderungen schriftlich festzuhalten.
Konkret bedeutet das: Bei Bauverträgen nach ABGB (Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch) reicht eine mündliche Willenserklärung aus. Einigen Sie sich mit Ihrer Vertragspartner:in allerdings auf die Implementierung der ÖNORM B 2110 in Ihrem Werkvertrag, wird die Formfreiheit durch das Schriftformgebot im Abschnitt 5 der ÖNORM eingeschränkt.
Das bedeutet nicht, dass mündliche Vereinbarungen ungültig werden. Kommt es aber hart auf hart, gilt das schriftliche Festgehaltene. Anders ausgedrückt: Die Beweislast schriftlicher Vereinbarungen ist höher als bei mündlichen Vereinbarungen.
Insbesondere die folgenden Vertragsfälle gilt es schriftlich zu dokumentieren:
- Ergebnisse von Begehungen, Prüfungen und Betrieb
- Bedenken hinsichtlich der Ausführungsunterlagen
- Anzeige von Baumängeln
- Bestätigung oder Widerspruch zu Dokumenten und Einträgen in Bautagebüchern oder -berichten
- Schlussrechnungsvorbehalt
- Vertragsvereinbarungen, Änderungen und Rücktritt
- Mitteilung über Zahlungsabweichungen
- Nachfrist bei Verzögerungen
- Übernahme oder erneute Anforderung zur Übernahme
- Einseitige Feststellung des Aufmaßes
- Meldung der Fertigstellung
- Leistungen, die über den Vertrag hinausgehen
Dokumentationspflicht
Zusammenhängend mit dem Schriftformgebot und ebenso relevant ist die Dokumentationspflicht. Grundsätzlich empfiehlt es sich, so viel wie möglich rund um den Bau zu dokumentieren. Besonders effizient, genau und übersichtlich geht das mit einer professionellen Bausoftware wie PlanRadar.
Zumindest aber Ereignisse, die die Arbeit wesentlich beeinflussen könnten, sowie Beobachtungen, die später nicht mehr nachvollzogen werden können, müssen gemäß der ÖNORM B 2110 zwingend dokumentiert werden. In der Regel erfolgt dies mittels (digitalem) Bautagebuch.
Aufzeichnungen, die von einer Seite gemacht werden, gilt es an alle Beteiligten weiterzuleiten. Falls innerhalb von zwei Wochen kein schriftlicher Widerspruch eingeht, werden diese Aufzeichnungen als akzeptiert angesehen.
Das sollte dokumentiert werden:
- Anzahl und Verteilung der Arbeitskräfte
- Eingesetzte Geräte
- Wetterbedingungen wie Temperatur und Niederschlag
- Detaillierte Fotodokumentation der Baustelle
- Art und Umfang der durchgeführten Bauarbeiten
- Ergebnisse von Messungen und Prüfungen
- Besondere Ereignisse und Begebenheiten
- Änderungen und Besprechungen bezüglich der Baupläne
Bauabnahme Österreich: Was tun bei wesentlichem Mangel
Sollte zum Zeitpunkt der Abnahme ein wesentlicher Mangel vorliegen, so kann die auftraggebende Partei die Abnahme verweigern. Die Gründe hierfür müssen der Auftraggeber:in schriftlich mitgeteilt werden. Gleichzeitig sollte der Auftragnehmer:in eine Frist zur Mängelbeseitigung übermittelt werden. Die Unterschrift der Auftragnehmer:in ist dabei nicht erforderlich.
Ein wesentlicher Mangel liegt vor, wenn die vereinbarte Leistung nicht vollständig erbracht wurde und die Gebrauchsfähigkeit nicht gegeben ist. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass kleinere oder geringfügigere Mängel keine Basis für eine Verweigerung der Abnahme nach ÖNORM darstellen.
Diese drei Dinge sollte die auftraggebende Partei beachten, um Zeit und Kosten bei der Mängelrüge zu sparen:
- Definieren Sie im Bauvertrag vereinbarte Fehler.
- Beginnen Sie mit dem Abnahmeprotokoll nach ÖNORM B 2110 bereits während des Baubeginns, um diesen Vorgang so effizient und sicher wie möglich zu gestalten.
- Beachten Sie eine ggf. im Vertrag vereinbarte abweichende Frist (ÖNORM oder ABGB).
LESETIPP: ÖNORM B 2110: Dokumentation am Bau
Gewährleistung und Bauabnahme in Österreich nach ÖNORM B 2110
Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, in der Mängel beanstandet werden können. Allerdings trägt die Auftraggeber:in die Beweispflicht. Sofern im Bauvertrag keine Abweichung der Verjährungsfrist vereinbart wurde, beginnt die Gewährleistungsfrist nach Abnahme der Bauleistung für drei Jahre zu laufen. In dieser Zeit kann ein Mangel seitens der auftraggebenden Partei beanstandet werden. Für allfällige Gewährleistungsarbeiten hat die Auftraggeber:in der Auftragnehmer:in Zutritt zum Gewährleistungsobjekt zu schaffen.
Was in das Abnahmeprotokoll nach ÖNORM B 2110 hineingehört
Das Bauabnahmeprotokoll nach ÖNORM B 2110 ist Teil der sogenannten förmlichen Abnahme und gilt als vollständig, wenn es von der Auftraggeber:in und der Auftragnehmer:in – bzw. bevollmächtigten Vertretern:innen – unterzeichnet wurde. Eine Unterschrift ist für die Wirksamkeit der förmlichen Abnahme jedoch nicht zwingend notwendig. Sie bestätigt lediglich die gegenseitige Kenntnisnahme des Inhaltes des Abnahmeprotokolls für Bauleistungen.
Inhalte im Bauabnahmeprotokoll nach ÖNORM B 2110:
Folgende Inhalte sollte das Abnahmeprotokoll nach ÖNORM aufweisen:
- Bauvorhaben oder Bauprojekt
- Datum der Abnahme nach ÖNORM
- Anwesende Personen, Gewerke und Unternehmen
- Angaben zum zugrunde liegenden Bauvertrag
- Abzunehmende Leistungen und Arbeiten
- Art der abgenommenen Arbeiten: Gesamtleistung oder Teilleistung
- Welche vereinbarten Leistungen noch ausstehen
- Bis wann noch offene Leistungen erbracht werden müssen
- Festgestellte Baumängel
- Frist zur Behebung festgestellter Baufehler
- Erklärung von Seiten der Käufer:in oder Auftraggeber:in zur Abnahme nach ÖNORM oder Abnahmeverweigerung
- Angaben der Auftragnehmer:in / Verkäufer:in zu etwaigen Einwendungen
- Angaben zur Gewährleistungsfrist
- Sonstige Vereinbarungen
- Datum und Unterschrift von Auftragnehmer:in und Auftraggeber:in
- Darüber hinaus sollten auch noch alle weiteren Fakten in das Bauabnahmeprotokoll aufgenommen werden, die nach Auffassung der Beteiligten von Relevanz sind.
Teilabnahme nach ÖNORM – Was Sie wissen müssen
Die Teilabnahme nach ÖNORM B 2110, ist die von Auftraggeber:in und Auftragnehmer:in vereinbarte Abnahme von abgeschlossenen Leistungen. Sie bietet der Auftragnehmer:in Sicherheit, dass die von ihr erbrachten Leistungen ordnungsgemäß sind. Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick:
Verlangt die Teilabnahme nach ÖNORM ein Abnahmeprotokoll?
Die Teilabnahme hat die gleiche Wirkung wie eine Endabnahme. Auch bei einer Teilabnahme sollte ein Bauabnahmeprotokoll angefertigt werden.
Welche Leistungen umfasst die Teilabnahme nach ÖNORM B 2110?
Wichtig: Eine Teilabnahme nach ÖNORM B 2110 ist nur dann möglich, wenn der Teilleistung als abtrennbarer Teil der Gesamtleistung eine eigenständige Gebrauchsfähigkeit zukommt. Ihre Abnahme kann unabhängig von anderen erbrachten Leistungen erfolgen. Beispiele dafür sind die Elektroinstallation oder die sanitäre Ausstattung (nicht jedoch die Rohrinstallation) in einem Gebäude. Ebenfalls als Teilleistung gelten bereits fertiggestellte von mehreren zu erbauenden Gebäuden. Keine Teilleistung ist hingegen ein einzelnes Stockwerk eines Objekts.
Teilabnahme und Gewährleistung – was ist zu beachten?
Mit einer Teilabnahme nach ÖNORM B 2110 tritt die Gewährleistung samt aller damit verbundenen Fristen für die von der Abnahme betroffenen Leistungen in Kraft. Vor allem bei größeren Bauvorhaben, wenn unterschiedliche Gewährleistungsfristen zu berücksichtigen sind, kann das für die Auftraggeber:in einen erheblichen Mehraufwand darstellen. Was ebenfalls bedacht werden muss: Wurde eine Teilabnahme durchgeführt, besteht das Risiko von Beschädigungen durch andere Arbeiten im Gebäude. Ebenso kann sich erst im Nachhinein herausstellen, dass eine Teilleistung Mängel aufweist. Das kann zu Einschränkungen der Gewährleistung nach der Teilabnahme führen.
In welchen Fällen kann eine Verweigerung der Teilabnahme erfolgen?
Eine Verweigerung der Teilabnahme durch die Auftraggeber:in erfolgt in der Regel, wenn:
- keine vertraglich geregelte Teilabnahme der Bauleistungen vereinbart wurde
- die erbrachten Leistungen Mängel aufweisen
- die Nutzbarkeit noch nicht gegeben ist
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Hinweis: Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit bzw. Rechtsberatung. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall Ihren Anwalt für die Klärung gesetzlicher Sachverhalte.
